裁判要旨】 依民法第四百六十條之一第二項準用同法第四百二十六條之二第二項規定，耕作地出租人出賣耕作地時，出賣人固應將出賣條件以書面通知優先承買權人，惟依土地法第一百零七條規定，則未有以書面通知之限制，土地法係民法之特別法，自應優先適用。 文/楊春吉（故鄉） 【裁判全文】 原審依審理之結果，以：上訴人主張其向乙○○承租系爭土地耕作，租期自九十一年一月一日起至九十五年十二月三十一日止，而乙○○於租期內將系爭土地以一百七十萬元出售予甲○○，並於九十二年四月十日完成所有權移轉登記，有土地租用契約書、協議書影本及土地登記簿謄本在卷可稽，並為被上訴人所不爭執。又系爭土地地目為旱，使用地類別為農牧用地，乙○○將之出租予上訴人耕作種植蔬菜，即屬農業發展條例第三條第十款及第十四款所定之農業用地租賃契約，依同條例第二十條第一項之規定，本件關於優先承買權之爭議，自無適用耕地三七五減租條例第二十六條第二項應經耕地租佃委員會調解、調處，始得起訴之規定。再依民法第四百六十條之一第二項準用同法第四百二十六條之二第二項規定，耕作地出租人出賣耕作地時，出賣人固應將出賣條件以書面通知優先承買權人，惟依土地法第一百零七條規定，則未有以書面通知之限制，土地法係民法之特別法，自應優先適用。況上開民法所定書面通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，仍難謂不生通知之效力。本件被上訴人雖未以書面正式通知上訴人行使優先承買權，然其確曾以口頭通知上訴人，而為上訴人所明確知悉，其卻故意壓低價格，未於十日內行使優先承買權，經證人郭麗羚及郭耀文證實，依土地法第一百零七條及第一百零四條第二項之規定，視為放棄優先承買權。矧上訴人已知悉系爭買賣事實，並事後透過證人李淑裡詢問甲○○應向何人繳交租金，業據被上訴人提出經證人羅愛美證實之錄音光碟及譯文為證，上訴人並承認該錄音光碟譯文形式真正。李淑裡雖否認錄音光碟之聲音，然該錄音光碟係被上訴人出於防衛權利而未逾社會相當性手段，且取得符合比例原則，自得採為判決之基礎，應認上訴人已默示放棄優先承買權。況上訴人於乙○○徵詢購買時，明示不願以一百七十萬元購買，僅欲以一百四十萬元買受，其明知已有買賣行為，依法即得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待價格上漲二倍餘後，始以數年前之價格主張優先購買，其權利之行使，難謂無違反誠信原則，自不許其再行使優先權。從而上訴人依土地法第一百零七條準用同法第一百零四條第二項，或民法第四百六十條之一第二項準用同法第四百二十六條之二第三項等規定，請求塗銷被上訴人間就系爭土地所為之所有權移轉登記，及乙○○應於上訴人給付一百七十萬元後，移轉登記系爭土地所有權予上訴人，均無理由，不應准許。另上訴人於租期屆滿後，仍占有系爭土地，為無正當權源，並獲有相當於租金之利益，甲○○本於所有權，依民法第七百六十七條、第一百七十九條之規定，並依土地法第一百十條第一項、第二項及第一百四十八條所定標準，以系爭土地申報地價每平方公尺三十六元，按百分之八計算，反訴請求上訴人遷讓返還系爭土地，並自九十七年一月一日起每年給付甲○○七千三百零一元，及自應給付之翌日起按年利率百分之五計算法定遲延利息，於法有據，應予准許等詞，爰將第一審所為本訴及上開反訴部分，被上訴人敗訴之判決廢棄，改判駁回上訴人在第一審之本訴，並准甲○○此部分反訴之請求，經核於法均無不合。上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 14.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【寵物法律問題】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
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