【榕樹學堂】【房地產最新裁判選輯】重要租賃判決 【最高法院98年度台上字第1182號民事判決】 台灣光復後雖應適用我國民法，惟民法債編係於十八年即西元一九二九年十月十日施行，本件之基地租賃係於債編施行前即存在，並已於一九○○年一月二十一日經更改為定期租賃。依民法債編施行法第二十四條第一項規定，民法施行前所定之租賃契約，於施行後其效力固應依債編之規定，惟其契約訂有期限者，依同條第二項前段規定，仍應依其期限。系爭房屋坐落於系爭土地之基地租賃關係仍應有一百年之期限，並於八十九年即西元二○○○年一月二十一日屆滿。 文/楊春吉(故鄉) 【裁判要旨】 原審審理結果以：被上訴人主張系爭土地為伊與訴外人黃金蘭、黃振昌、黃振盛共有，而上訴人之祖先鄭通於系爭土地上搭建房屋二棟使用，其中門牌六○○號附圖Ａ部分所示即系爭房屋，面積○‧○一一○四五公頃，前係因鄭通次子鄭水之繼承人鄭泡獅曾於日據時代昭和七年五月二十八日自新莊千六六番地（光復後整編之六○○號門牌，即系爭房屋）鄭通後代鄭心匏戶內分出，另設一戶於現今六○二號房屋，自此兩屋即因分產而取得各別所有權。系爭房屋當時即由鄭通長子鄭生之子鄭心匏及鄭媽讚共有，嗣應由其等後代子孫即上訴人因繼承而公同共有等事實，為上訴人所不爭執，並有土地登記簿謄本一份、勘驗筆錄及台北縣新莊市地政事務所八十五年七月五日莊土測字第九○九號土地複丈成果圖及日據時期戶籍資料各一份可稽，堪認屬實。次查上訴人主張系爭房屋係由伊先祖鄭通所興建，當時就系爭房屋之基地部分，已設定不定期基地租賃關係等語。被上訴人雖予以否認，惟查上訴人提出系爭土地地價稅稅單二十二紙為證，主張係以代繳土地共有人之一黃金蘭部分之地價稅抵繳租金，且證人簡桶、己○○均證稱：被上訴人之被繼承人黃瑞麟曾去戊○○家中收錢等語。另依上訴人所提出之日據時代系爭土地之土地登記簿之記載，系爭土地於日據時期辦理保存登記時之業主即所有權人為黃永錫，最初保存登記係在明治四十一年八月二十四日，而其登記簿之表題部表示欄壹番「對佃胎權設定」內載受付明治四十一年八月二十四日興直堡新庄土名新庄街千六拾六番，建物敷地貳厘參毛六糸。雖該登記簿中並無該對佃胎權之其餘內容，且無建物部分之登記，惟日本據台前之清朝時期，有關台灣土地物權之設定、移轉及變更，係依民間習慣，僅憑當事人之意思表示一致即生效力，無庸為任何公示方法。當時民間習慣公認之土地權利包括業主權、地役權、 權、典權、胎權，其中 權又分為 耕權（即於他人土地為以耕作、畜牧及其他農業為目的之土地租賃）及地基權（即於他人土地上為以建物之所有為目的之土地貸借（即 租賃））；而胎權除單純胎權外，又分起耕胎權及對佃胎權。日本據台之初，對於土地之法制，初依舊慣，至明治三十二年六月十七日，台灣總督府以律令第十二號公布台灣不動產登記規則，依該規則第五條規定，其適用範圍，僅限於建物權利之登記，至土地之權利登記，則暫不適用本規則辦理登記，惟實際上申辦建物登記者並不多見。而至明治三十三年律令第二號則規定：土地借貸之期間，賃貸借（即租賃）部分不得超過二十年，其他者不得超過一百年；如所定期間長於前項期間時，縮短為前項期間。將從來之習慣，加以限制，因而屬於 權之 耕權、地基權均應受此限制。嗣於明治三十八年五月二十五日，台灣總督府始以律令第三號公布台灣土地登記規則，自同年七月一日開始施行。依台灣土地登記規則規定，應登記於土地台帳之土地權利包括業主權、典權、胎權、 耕權，該等權利之設定、移轉、變更、處分之限制或消滅，非經登記不生效力，但習慣上以建物所有為目的之地基權及地役權，則仍不適用該規則，亦即地基權並不屬於非經登記不生效力之土地權利，仍得依舊慣僅因當事人合意即成立。而胎權始屬應經登記之土地權利。至所謂對佃胎權，則係於標的物之土地出租中，由債權人直接收取其收益之一部或全部之擔保權，而其土地為建物之基地者，則對佃胎權之標的為地基權。系爭土地既為建築用地，如土地所有人出租系爭土地與他人作為房屋基地後，與債權人約定由債權人逕行收取基地租金之一部或全部，自得申請為對佃胎權之設定登記。且其僅就對佃胎權為登記，而未登記地基權，與當時登記實情，並無不符。且依明治三十八年律令第三號台灣土地登記規則之規定，於該規則施行後，土地權利登記之申請，採實質審查主義，登記人員不僅須審查申請手續是否完備，且要調查申請登記之權利變動事實，如認為其事實不正確時，得以附理由之決定，駁回其申請。至大正十二年之後，始廢除台灣土地登記規則，改採與日本本國土地登記相同之形式審查制。上開對佃胎權設定之記載係於明治四十四年採取實質審查制時期所為登記，當時登記人員既經實質審查黃永錫申請事實後而為登記，自具有一定之公信力，此外，復無明顯反對之證據存在，應認其胎權標的之地基權，確實存在。至於被上訴人主張系爭土地之對佃胎權設定，並未依台灣土地登記規則第六條規定，記載於乙區（相當於今日土地登記簿之他項權利部分）事項欄，且無胎權設定之詳細內容，應屬錯誤登記云云。惟查即使胎權設定登載於土地登記簿之欄位並非正確，只須係登記人員經實質審查後而為登記，即難僅以其登記位置不符認為係錯誤之無效記載。且本件之重點在於對佃胎權標的之地基權是否存在，至於胎權設定之債權發生原因、債權額、利息、支付期、債權人、債務人等詳細內容雖未記載，依百餘年前之社會環境，非絕無可能。自難僅以胎權內容登載之疏略，即謂其對佃胎權設定係誤記。又系爭土地之土地登記簿表題部壹番所登記之對佃胎權設定，嗣至明治四十四年五月一日分割出二毛五系辦理變更登記時，始將該對佃胎權設定之登記塗銷。而系爭土地原所有人黃永錫於明治四十二年一月十九日以贈與為原因，將系爭土地二十四分之二移轉予黃慶霖、二十四分之四移轉予黃卿雲、各二十四分之三移轉予黃瑞雲、黃瑞麟，自己仍留有二十四分之十二，系爭土地原業主黃永錫既於辦理系爭土地贈與登記時，就土地登記簿上既有之對佃胎權登記，並未一併予以塗銷，足見上開對佃胎權之登載並非錯誤，上訴人主張該對佃胎權設定確實經黃永錫申告後始為登記，應屬有據。至於上開對佃胎權設定雖於明治四十四年五月一日經塗銷，僅能證明土地所有人可能已對於胎權人為清償，而為塗銷胎權登記之申請而已，尚難認為其胎權標的之地基權，亦已消滅。系爭房屋自日據前之清朝時期即坐落於系爭土地，長達百年，其間歷經多位地主，均未出面請求拆屋還地，如系爭房屋確無任何占有權源，更有違常理。綜上事證，足認上訴人主張系爭房屋確於其等先祖鄭通興建時已就系爭土地設定以建物存在為目的之地基權即基地租賃，尚堪採信。惟按日本據台之前，習慣上得因當事人合意而設定以建物所有為目的之地基權，且台灣習慣上，土地權利之設定原來並無存續期間或其他之限制。而於日本據台之初之土地法制，基於台灣習慣所行之土地權利與日本民法上之物權，其性質內容不一定相同，仍沿用據台以前所行之習慣。但至明治三十三年（西元一九○○年）律令第二號時，則予設限，規定土地借貸之期間，賃貸借即租賃部分不得超過二十年，其他者不得超過一百年；如所定期間長於前項期間時，縮短為前項期間。將從來之習慣，加以限制。因而屬於 權之 耕權、地基權均應受此限制。原已在永久無期契約下所設定之上述權利，應自施行之日西元一九○○年一月二十一日起縮短為一百年，嗣後設定一百年以上之契約，事實上亦僅有一百年之效力。嗣於明治三十八年七月一日台灣土地登記規則施行後，習慣上之地基權，仍不適用該規則，得依當事人合意即成立，已如前述。但其存續期間應受前述明治三十三年（西元一九○○年）律令第二號之限制，仍不得超過一百年。系爭房屋與六○二號房屋均係鄭通所建，鄭通於明治二十五年（西元一八九二年）死亡，為兩造不爭之事實，則系爭房屋顯係建造於台灣於明治二十八年間割讓日本前之清朝時期，當時習慣上地基權雖非以登記為必要，惟依前述明治三十三年（西元一九○○元）律令第二號規定，自該律令一九○○年一月二十一日施行之日起，其地基權即應縮短為一百年。上訴人雖主張系爭房屋坐落於系爭土地之地基權，於台灣光復時尚未屆滿一百年，則自光復時起，因其基地租賃未訂立字據，應適用我國民法第四百二十二條規定視為不定期限租賃，至今基地租賃關係仍應存續云云。惟查系爭房屋坐落於系爭土地之地基權，即使於日本據台之前，依台灣舊慣並無期限，惟嗣於日據時代經法令強制縮短其存續期間為一百年，此應為當時租佃雙方就基地租賃期限之合理預期，即其基地租賃於一九○○年一月二十一日起已更改為存續期間一百年之定期租賃。而台灣光復後雖應適用我國民法，惟民法債編係於十八年即西元一九二九年十月十日施行，本件之基地租賃係於債編施行前即存在，並已於一九○○年一月二十一日經更改為定期租賃。依民法債編施行法第二十四條第一項規定，民法施行前所定之租賃契約，於施行後其效力固應依債編之規定，惟其契約訂有期限者，依同條第二項前段規定，仍應依其期限。系爭房屋坐落於系爭土地之基地租賃關係仍應有一百年之期限，並於八十九年即西元二○○○年一月二十一日屆滿。而被上訴人於上開期限屆滿前之八十五年五月九日提起本件拆屋還地訴訟，係反對上訴人繼續使用，即無民法第四百五十一條視為不定期限繼續租約規定之適用。被上訴人主張上訴人共有之系爭房屋原有之基地租賃關係已消滅，系爭房屋並無繼續占用系爭土地之合法權源，因而本於共有人之物上請求權，請求上訴人拆屋還地，自屬有據。上訴人辯稱系爭房屋基於不定期基地租賃關係而坐落於系爭土地，尚非可信。從而，被上訴人本於民法第七百六十七條及第八百二十一條規定，請求上訴人共同將如附圖Ａ部分所示之系爭房屋拆除，返還基地予被上訴人及其餘全體共有人，應予准許等詞，爰將第一審所為被上訴人此部分敗訴之判決，予以廢棄，改判如其聲明，經核於法並無不合。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、免費義務法律顧問、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七）（八） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10. 勞資糾紛解決有門道(與劉孟錦律師合著，97年7月永然)。 11. 台灣法律網電子書：不動產法拍案例實務(一) (與劉孟錦律師合編著，98年4月）。 12.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（四）（五）（六）(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。 13..台灣法律網電子書：寵物法律案例實務(與劉孟錦律師合編著，98年8月）。
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