故鄉的部落格

【大陸房地產合同法簡介】 第三人利益契約，第三人無直接請求給付之權利？ 【本文】 按約定債務人向第三人為給付之契約，第三人有向債務人直接請求給付之權利，於債務人不履行債務時，對於債務人有債務不履行之損害賠償請求權之第三人利益契約，為臺灣民法第269條第1項及實務所肯認（註一）。惟大陸合同法第64條（註二）僅規定「當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。」，並未規定第三人有向債務人直接請求給付之權利。至於第三人負擔（不利益）契約，臺灣民法第268條：「契約當事人之一方，約定由第三人對於他方為給付者，於第三人不為給付時，應負損害賠償責任。」與大陸合同法第65條：「當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或者履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。」雖略有差異，惟第三人不為給付時，均以「債務人」為負債務不履行責任之人。 【註解】 註一：臺灣民法第269條第1項：「以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。」；最高法院83年04月15日台上字第836號判例：「第三人利益契約係約定債務人向第三人為給付之契約，第三人有向債務人直接請求給付之權利，於債務人不履行債務時，對於債務人有債務不履行之損害賠償請求權。而債權人亦有請求債務人向第三人為給付之權利，於債務人不履行向第三人為給付之義務時，對於債務人自亦有債務不履行之損害賠償請求權。惟此二者，具有不同之內容，即第三人係請求賠償未向自己給付所生之損害；而債權人則祗得請求賠償未向第三人為給付致其所受之損害。」參照。 註二：大陸合同法第64條：「當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【大陸房地產合同法簡介】 大陸房屋承租人，於出租人出賣租賃房屋時，也有優先購買權？ 【本文】 大陸合同法，除了也有移轉不破租賃之規定（註一）外，更甚者，更於大陸合同法第230條（註二）中，規定出租人出賣租賃房屋時，承租人均享有以同等條件優先購買的權利，與臺灣民法第426-1條（註三）僅規定「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。」尚有不同。另大陸合同法第234條亦規定「承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋」，也與臺灣民法不同，值得特別注意。 【註解】 註一：大陸合同法第229條：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。」參照。臺灣則為民法第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」。 註二：大陸合同法第230條：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」參照。 註三：臺灣民法第426-1條：「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

輕鬆搞定公寓大廈（五南）www.wunan.com.tw/bookdetail.asp?no=9002 其他:  1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。

問： 請問一間房子,它ㄉ名下只能登記一ㄍ人ㄉ名子嗎, 如果能登記2ㄍ人名子,那有分主權跟副權嗎? 故鄉答： 得登記為1人單獨所有或2人以上分別共有 登記為2人以上分別共有者,均為所有權人,無所謂主權及副權之分

問： 在93年請一土地代書代辦宗族的土地分割,當初言明分3次收費,已收2次費用,但因仍有人對代書繪製的分割圖有意見(先前已繪製2張未達協議)卻在去年96年中後一直拖延至今,也曾兩度說好來對大家說明作最後決議送法院公告,但都食言放了大家鴿子,電話一直不接,今年初僅書面信函及第3張圖寄給相關土地所有人,原本希望能分割好自建,拖至今建屋成本都飆高,實在氣結!因所有人均為年長長輩,也都為老實人,真不知有甚辦法解決?真誠請教大家,謝謝!! 故鄉答： 對於分割方案有共識嗎？若沒有共識基礎，劃多張分割略圖，亦是徒勞無功。建議若仍沒有共識基礎，不妨思考訴請裁判分割了（故鄉家裹的土地，亦是訴請裁判分割，才有共識，進而撤銷訴訟協議分割完成的）

問： 故鄉大大，目前情況是這樣的，明天代書說要簽約，而土地也還未測量（訂金合約上有註明要測量），既然還未測量，那土地面積不就還未真正確定，既然還未真正確定，那為何明天就要簽約？能請教故鄉大大，土地買賣代書方面流程是如何呢`?謝謝 故鄉答： 您所謂的測量,應該是鑑界,而鑑界,乃將圖解地籍圖(數值化者為各點坐標)放樣至土地上,由申請人(土地所有權人等)埋設界標之謂(地籍測量實施規則第221條參照),其主要是要瞭解土地之四至位置,並確認有無占有或被占用情形;至於土地面積,除有測量錯誤或抄錄,或登記錯誤或遺漏,須辦理更正(地籍測量實施規則第232條.土地登記規則第69條參照) 外,係以登記之面積為準. 第221條 鑑界複丈，應依下列規定辦理： 一、複丈人員實地測定所需鑑定之界址點位置後，應協助申請人埋設界標，並於土地複丈圖上註明界標名稱、編列界址號數及註明關係位置。 二、申請人對於鑑界結果有異議時，得再填具土地複丈申請書敘明理由，向登記機關繳納土地複丈費申請再鑑界，原登記機關應即送請直轄市或縣（市）主管機關派員辦理後，將再鑑界結果送交原登記機關，通知申請人及關係人。 三、申請人對於再鑑界結果仍有異議者，應向司法機關訴請處理，登記機關不得受理其第三次鑑界之申請。 前項鑑界、再鑑界測定之界址點應由申請人及到場之關係人當場認定，並在土地複丈圖上簽名或蓋章。申請人或關係人不簽名或蓋章時，複丈人員應在土地複丈圖及土地複丈成果圖載明其事由。 關係人對於第一項之鑑界或再鑑界結果有異議時，得以其所有土地申請鑑界，其鑑界之辦理程序及異議之處理，準用第一項第二款及第三款之規定。 第232條 複丈發現錯誤者，除有下列情形之一，得由登記機關逕行辦理更正者外，應報經直轄市或縣（市）主管機關核准後始得辦理： 一、原測量錯誤純係技術引起者。 二、抄錄錯誤者。 前項所稱原測量錯誤純係技術引起者，指原測量錯誤純係觀測、量距、整理原圖、訂正地籍圖或計算面積等錯誤所致，並有原始資料可稽；所稱抄錄錯誤指錯誤因複丈人員記載之疏忽所引起，並有資料可資核對。 土地登記規則第69條 登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。