故鄉的部落格

【契約法律問題】 是否要理睬婚紗業者之額外收費要求？ 【問題】 月前跟婚紗業者訂立了婚紗契約，而且也被要求繳交總金額5成的訂金，若日後反悔的話是否可全數拿回呢？又如果在契約內容內沒有說明的收費項目到時又要求另外在收費的話，是否要理睬業者的額外收費要求呢？ 【解析】 依民法第249條第2款之規定，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，除當事人另有訂定外，定金不得請求返還。又契約成立後，債務人縱有依債之本旨為給付之義務，惟逾債之本旨（含基於誠信原則而來之義務）者，雙方當事人，除「另合意」外，應無給付之義務。從而，本案中的提問人，反悔的話，因屬「因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行」者，除當事人另有訂定外，自不得請求返還該定金；至於契約內容內沒有說明的收費項目，到時又要求另外在收費的話，是否要理睬業者的額外收費要求？在契約服務範圍內之項目，因屬債之本旨，債務人自應依債之本旨為給付，本案中的提問人自不需要支付額外之收費;但在契約服務範圍外之項目，因屬逾債之本旨者，雙方自應另行議定，始互負有給付之義務。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產法律問題】 雅房「租給男生」，可以嗎？ 【問題】 我租的是雅房，總共有三間，最近另外兩間租約到期要出租；原本的房客都是女生，但房東最近出租，沒有限男女，帶來看房子也有男生；這樣對我的安全很沒有保障，因為雅房生活很私密，可是契約上也沒有任何約定，想請問這樣可以跟房東怎麼談，房東是否有違約呢? 【解析】 按當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，謂為租賃（註一），其為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註二），不以訂立書面或押金之交付或有所有權為成立要件（註三）。租賃契約成立後，雙方即負有依債之本旨為給付之義務，債務人苟未依債之本旨為給付，除「該約定義務違反公序良俗、誠信原則等因而無效」外，自應負債務不履行之責任。但從義務的觀點來看，義務亦得基於誠信原則解釋而來，苟基於誠信原則，債務人而須負某一義務，則債務人亦應依債之本旨為給付。 惟查本案，雙方間並未約定「不得租給男生」，亦難基於誠信原則，解釋為出租人負有此義務，承租人（房客）自難以「租給男生」之由，謂其違約；是本案中的承租人，亦只能與出租人（房東）好好溝通；若無法溝通，只好以安全為重了。但尚須一提的是，租賃為諾成契約，不以訂立字據為要件，縱非書面但口頭有所約定，該口頭約定亦屬契約之一部分，是本案中的承租人（房客）苟能舉證（人證、物證）有「不得租給男生」之口頭約定，自得依該約定，請出租人（房東）履行其義務，併予敘明。 【註解】 註一：民法第421條參照。 註二：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。 註三：最高法院40年03月14日台上字第304號判例、33年01月01日上字第637號判例、33年01月01日上字第84號判例、64 年 02 月 27 日台上字第424號判例參照。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版

【情再深專欄】還是初戀 老婆，每日，妳總是那麼新鮮； 雖不是芙蓉出水，但總讓我， 覺得妳很美．．．． 愛妳已經快10年的老公2008.６.2９

【房地產法律問題】 房東要求租金要一次付清，怎麼辦？ 【問題】 因為房東要我們影印學生證給他，我們可以說不要嗎? 還有房東當初沒有說要一次付清一年的租金，結果付押今後財說租金要一次付清!我暈倒了… 我就說能不能先付半年~她竟然帶威脅的語氣說我付不出來，就不要租阿。還說我們都是有錢人的小孩~說我們都愛裝窮 = = 還說會讀私立學校的丟是有錢人拉!拜託!都貸款讀書了!哪裡有錢了!我想不租阿~因為房東跟第一次的印象差太多了!(鴨霸房東!) 但是押金都付了..我們是租一整棟的…. 【解析】 按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」分別為民法第 439 條、第148條第2項定有明文，是承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。又行使權利，履行義務，亦應依誠實及信用方法。從而，本案苟未約定租金之支付日期，亦無習慣，但係分期支付者，承租人自於每期屆滿時支付之；但非分期支付者，承租人則應於租賃期滿時支付之。至於承租人是否有交付學生證影本之義務？則視是否有所約定及是否違反誠信原則而定；苟未約定此項義務，交付學生證影本亦與租賃關係之基礎無關，則出租人請求承租人交付學生證影本，自是與誠信原則有違；反之，「學生身份，係屬承租人得為租賃或減租之條件」或「其他與租賃關係之基礎」有關者，出租人請求承租人交付學生證影本，尚屬合理。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版

【房地產法律問題】 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃關係基礎之書面租賃契約嗎？ 【問題】 我的合約下星期到期，而我下星期就要搬走了，沒有要續租，房東跟我說合約要先退還給他，但我在想水電費的帳單都還沒來，而且我怕他不還我押金，所以他現在跟我要合約我要給他嗎? 【解析】 按當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，謂為租賃（註一），其為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註二），不以訂立書面或押金之交付或有所有權為成立要件（註三）。租賃契約成立後，雙方即負有依債之本旨為給付之義務，債務人苟未依債之本旨為給付，除「該約定義務違反公序良俗、誠信原則等因而無效」外，自應負債務不履行之責任；惟租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅（註四），承租人於租賃關係終止後，雖應返還租賃物（註五），但尚不及於作為租賃關係基礎之書面租賃契約，縱有「承租人於租賃關係終止後，應返還書面租賃契約」之約定，亦難謂未違反誠信原則而有效。從而，本案中的承租人，自不須返還作為租賃關係基礎之書面租賃契約。至於是否考量其他因素，而做不同的決定，純屬個人選擇之自由，本文予以尊重。 【註解】 註一：民法第421條參照。 註二：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。 註三：最高法院40年03月14日台上字第304號判例、33年01月01日上字第637號判例、33年01月01日上字第84號判例、64 年 02 月 27 日台上字第424號判例參照。 註四：民法第450條第1項參照。 註五：民法第455條參照。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版

致各位: 近來發現引自法學資料檢索資料系統之判決,有揭露當事人姓名之情事, 基於保護當事人隱私權之考量,本專欄自今日起,將以甲乙等 來表示當事人姓名,惟難免有疏漏,苟有發現者,煩請大家告知,本專欄 將儘速修正.感謝 另亦請尊重著作權,由衷感謝

【房地產法律問題】 配偶是外藉新娘而且不能取得台灣不動產，可否直接以一般均分繼承方式取得不動產？ 【問題】 如果配偶是外藉新娘而且不能取得台灣不動產，可否直接由台灣繼承人檢附其身份證明文件，以一般均分繼承方式取得(不透過分割協議方式)不動產？ 【解析】 按「外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。」為土地法第18條定有明文，是外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。惟所謂外國人，乃指不屬中華民國國籍（註一），但屬他國國籍之人而言，苟原本雖是外國人，但業依法歸化為中華民國國籍者，自屬本國人，不受土地法第18條此條強制規定之限制；但苟係外國人，且依條約或其本國法律，中華民國人民不得在該國享受同樣權利者，則該外國人，自不得在中華民國取得或設定土地權利；縱直接由台灣繼承人檢附其身份證明文件，以一般均分繼承之方式，亦不行。從而，本案自應先審究「該配偶是否業依法歸化為中華民國國籍」？苟未依法歸化為中華民國國籍，則因條約或該配偶本國法律，並未規定中華民國人民在該國享受同樣權利之由，而不得在中華民國取得或設定土地同樣權利。 【註解】 註一：有下列各款情形之一者，屬中華民國國籍：一、出生時父或母為中華民國國民。二、出生於父或母死亡後，其父或母死亡時為中華民國國民。三、出生於中華民國領域內，父母均無可考，或均無國籍者。四、歸化者。前項第一款及第二款之規定，於本法修正公布時之未成年人，亦適用之（國籍法第2條）。另歸化之相關規定，請參國籍法第3條以下之規定。至於不屬中華民國國籍，亦不屬他國國籍之人，謂為無國籍人。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.整理中:勞資權益(永然)