故鄉的部落格

【房地產法律問題】 雅房「租給男生」，可以嗎？ 【問題】 我租的是雅房，總共有三間，最近另外兩間租約到期要出租；原本的房客都是女生，但房東最近出租，沒有限男女，帶來看房子也有男生；這樣對我的安全很沒有保障，因為雅房生活很私密，可是契約上也沒有任何約定，想請問這樣可以跟房東怎麼談，房東是否有違約呢? 【解析】 按當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，謂為租賃（註一），其為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註二），不以訂立書面或押金之交付或有所有權為成立要件（註三）。租賃契約成立後，雙方即負有依債之本旨為給付之義務，債務人苟未依債之本旨為給付，除「該約定義務違反公序良俗、誠信原則等因而無效」外，自應負債務不履行之責任。但從義務的觀點來看，義務亦得基於誠信原則解釋而來，苟基於誠信原則，債務人而須負某一義務，則債務人亦應依債之本旨為給付。 惟查本案，雙方間並未約定「不得租給男生」，亦難基於誠信原則，解釋為出租人負有此義務，承租人（房客）自難以「租給男生」之由，謂其違約；是本案中的承租人，亦只能與出租人（房東）好好溝通；若無法溝通，只好以安全為重了。但尚須一提的是，租賃為諾成契約，不以訂立字據為要件，縱非書面但口頭有所約定，該口頭約定亦屬契約之一部分，是本案中的承租人（房客）苟能舉證（人證、物證）有「不得租給男生」之口頭約定，自得依該約定，請出租人（房東）履行其義務，併予敘明。 【註解】 註一：民法第421條參照。 註二：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。 註三：最高法院40年03月14日台上字第304號判例、33年01月01日上字第637號判例、33年01月01日上字第84號判例、64 年 02 月 27 日台上字第424號判例參照。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版