【房地產法律問題】
林地係法定空地，是否為物之瑕疵？
【問題】
我經過仲介公司介紹買入一棟透天加兩塊土地，後來去縣政府查到那兩筆土地是基地內的法定空地，購屋合約上是注明「林地」，賣方與仲介公司都未告之我此兩筆土地是法定空地，這種情況下我要怎麼辦?賣方這樣做是否違法？我現在只付了訂金，還未支付尾款，我可否要求解約退回訂金？並且交屋後我有修繕過，賣方是否應賠償我的損失？
【解析】
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質（註一）。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（註二），而「林地」，從森林法第5條第1項及施行細則第3條觀之，應屬荒山、荒地之宜於造林者，並經中央主管機關商請中央地政主管機關編為林業用地並經公告之林業用地，其範圍應含「依非都市土地使用管制規則第三條規定編定為林業用地及非都市土地使用管制規則第七條規定適用林業用地管制之土地」、「非都市土地範圍內未劃定使用分區及都市計畫保護區、風景區、農業區內，經該直轄市、縣 (市) 主管機關認定為林地之土地」、「依森林法編入為保安林之土地」、「依森林法第17條規定設置為森林遊樂區之土地」、「依國家公園法劃定為國家公園區內，由主管機關會商國家公園主管機關認定為林地之土地」。換言之，林地應仍得依法為造林或設置為森林遊樂區之使用及收益，而法定空地，乃指法定建蔽率（註三）以外，用以維建居住環境品質等目的，不得興築建築物（註四）之空地（註五），但仍得為依法做為停車、私設通路、造林綠化等使用（註六），從而，林地雖為法定空地，是否遽認物有瑕疵，誠有疑義。惟以上就林地之解釋，乃以森林法第5條第1項及施行細則第3條所為之解釋，買受人與出賣人間真意又是如何，自應於探求後（註七），再予論斷本案之買賣標的物，是否有瑕疵？買受人得否依民法第359條之規定，解除其契約或請求減少其價金？等問題，始具意義。
【註解】
註一：民法第354條參照。
註二：最高法院73 年 03 月 23 日台上字第1173號判例參照。
註三：建蔽率，乃指建築面積占基地面積之比率（建築技術規則建築設計施工編第1條第4款參照）。基地之建蔽率，依都市計畫法及其他有關法令之規定（例如非都市土地使用管制規則第9 條、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法第 7 條第3項、農業用地興建農舍辦法第 8 條等）；其有未規定者，得視實際情況，由直轄市、縣 (市) 政府訂定，報請中央主管建築機關核定（建築技術規則建築設計施工編第25條參照）。
註四：所稱建築物為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物（建築法第4條參照）。
註五：建築法第11條第1項：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」、財政部稅務入口網_ 法定空地雖作為公共使用,仍應課徵地價稅：「而法定空地的留設，係為了『維護居住環境品質』，對土地所有權人而言有潛在的相對利益，因此，法定空地仍應依法課徵地價稅。（www.etax.nat.gov.tw/wSite/fp?xItem=49281&ctNode=10708）」、法定空地 – 解釋頁：「為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制外，法律並規定基地面積與建築面積的比率關係，以維持基地內一定比率的空地面積，稱為建蔽率管制；『所以基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地』。（www.moneydj.com/z/glossary/glexp_4162.asp.htm）」參照。
註六：內政部營建署96年8月24日營署綜字第09600412801號函：「綜上，前開辦法第8條第1項第8款規定集村農舍各戶停車位及社區停車場應於法定空地設置，尚無法由地下層留設停車空間替代。」、內政部87年12月15日台內營字第8773499號函：「是私設通路產權如分屬不同建築基地同時或先後申請建築，其自建築線起算未超過卅五公尺部分得分別計入所屬建築基地之法定空地，但不重複使用。」、台北市建築物暨法定空地綠化實施要點等參照。
註七：民法第 98 條參照。
楊春吉(故鄉)
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
11.勞資權益（永然)預定97年7月出版
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