故鄉的部落格

【問題】
近日我母親向朋友訂購台北市一間公寓約30年一樓房子，價款1500萬元，先付20萬訂金及收據，惟當時屋主說大約40坪，當時並沒看權狀(因在銀行保險櫃)，數日後找來代書簽合約，屋主拿出權狀請代書一算只有38坪，結果雙方還是簽了約，並給付80萬簽約金拿權狀影本回家，但事後覺得有受騙的感覺，想跟屋主要求減價2坪的費用(75萬元)，但屋主兒子強調已簽合約不同意減價，在此情形下，我母親是否可主張屋主有虛報坪數而要求減價（註一）？

【解析】
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（註二）。縱以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示，亦以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限（註三）；且民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（註四），苟係意思表示之動機有錯誤之情形，亦不得以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示。本案，簽訂書面買賣債權契約之前，買賣雙方雖對買賣標的物總樓地板面積有所疑義（註五），惟在簽訂書面買賣債權契約時，即經當面確認總樓地板面積為38坪，自難謂「意思表示之內容有錯誤」，苟亦約定總價買賣，除「總價與單價×總樓地板面積之和不符，約定以單價×總樓地板面積之和為準」或「總價與單價×總樓地板面積之和不符，並未約定何者效力優先，應探求其真意（註六）」外，自難據以主張以「單價×總樓地板面積之和」支付買賣價金。惟苟有「使用面積與公共設施面積所占總面積比例多寡」（註七）或「使用面積數量」之約定，出賣人給付之使用面積苟有減少，買受人非不得視為「不完全給付」（註八），依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利（註九），併予敘明。

【註解】
註一：問題來源：97年05月24日中小企業法律諮詢 首頁>民事法規專區＞簽約後是否可主張屋主有虛報坪數而要求減價，謝謝!

註二：民法第345條、最高法院20年01月01日上字第2202號判例參照。

註三：民法第88 條：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」參照。

註四：最高法院51年12月01日台上字第3311號判例參照。

註五：此時，買受人或能以意思表示之內容有錯誤，撤銷其意思表示。

註六：民法第 98 條：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」、最高法院18年01月01日上字第1727號判例：「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」參照。惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年01月01日上字第1118號判例參照）。

註七：台灣高等法院89年03月31日89年度上更(一)字第33號民事判決；「房屋買賣契約中，關於私有面積與公共設施面積所占總面積之比例多寡，均足以影響消費者購買之意願，尤以預售屋買賣為然。上訴人雖稱所交付之系爭房屋總面積為三八．四七七坪，尚較約定面積三七．五二坪多出０．九五七坪。惟其此計算方式係將公共設施面積增加，並減少私有面積。姑不論其於契約上附載免費附贈停車位，使消費者相信停車位毋庸列入計價，卻於計算總坪數價金時仍列入計價是否適當。其減少私有面積部分即已足使系爭房屋價格受影響。是上訴人尚不得以登記之總面積並未較買賣契約所載面積減少為由，主張其已按債之本旨提出給付。」參照。

註八：請參拙等著，使用面積及公設之合計總面積未短少，但使用面積短少，得否認係「不完全給付」？收錄於【台灣法律網電子書】房地產案例實務(七)。

註九：民法第 227 條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。