【房地產法律問題】 租用基地蓋鐵皮屋，將鐵皮屋出賣予第3人，該受讓人是否有民法第426-1條之適用？ 【問題】 我的土地，租給承租人蓋鐵皮屋使用，租賃期間為6年，租約未到期，承租人私自把鐵皮屋讓渡給第三人，未經本人同意，這樣可以算是違約在先嗎？我可以提前終止租賃合約嗎？ 【解析】 按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」固分別為民法第443條定有明文及最高法院37年01月01日上字第6886號著有判例，惟「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」「關於租用基地建築房屋，其房屋轉讓後之租賃關係， 於88年4月21日增訂民法第426條之1：『租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。』之前，依當時最高法院43年臺上第479號判例（因民法已增訂第426條之1，於92年8月15日公告不再援用）之意旨，應認除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度臺上字第2154號判決意旨可資參照）。」亦為民法第426-1條所明定、最高法院43年06月17日台上字第479號、48年02月26日台上字第227號著有判例（此2則判例雖經最高法院民事庭會議決議不再援用，惟不再援用理由，為民法債編已增訂第四百二十六條之一，是本文認為仍有參考之價值）及臺灣高等法院97年06月17日96年度重上字第80號民事判決所揭示，從而，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，除「有禁止轉讓基地上所建房屋之特約」外，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，出租人自不得任意終止與受讓人間之租賃契約，縱租用基地所建築者為違章建築，亦是如此。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產法律問題】 樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，怎麼辦？ 【問題】 因為樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，目前已上民事法庭，請問可要請什麼公正的單位，至現場堪查做評估損壞的損失金額？請問哪我要依據民法哪個條，告樓上屋主？ 【解析】 按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」「因過失不法侵害他人之權利者，固應負損害賠償責任。但過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失。」「實際上有無妨害他人之利益，當以客觀的一般之見解為斷。」「損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。」分別為民法第184條第1項前段定有明文及最高法院19年01月01日上字第2746號、19年01月01日上字第3041號、48年04月16日台上字第481號著有判例，是因過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；又過失之有無，應以是否怠於善良管理人之注意為斷者，茍非怠於此種注意，即不得謂之有過失；實際上有無妨害他人之利益？則當以客觀的一般之見解為斷。另損害賠償之債，亦以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。從而，被害人以民法第184條第1項前段加害人有過失，請求損害賠償者，自應同時符合「加害人怠於善良管理人之注意」、「加害人有妨害其利益」及「有損害之發生及有責任原因之事實二者之間，有相當因果關係」等3項要件，始得為之；從而本案，苟同時符合「加害人怠於善良管理人之注意」、「加害人有妨害其利益」及「有損害之發生及有責任原因之事實二者之間，有相當因果關係」等3項要件，被害人自得依民法第184條第1項前段之規定，於民法第197條（註一）所定期間內，請求損害賠償。 又「負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。」「不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。」「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」「怠於業務上應盡之注意，致損害他人權利者，應負賠償責任。至賠償之數額，自應視其實際所受損害之程度以定其標準，如實際確已有受損害，而其數額不能為確切之證明者，法院自可依其調查所得，斟酌情形為之判斷。」「以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責。」「聲請鑑定，應表明鑑定之事項。」亦分別為民法第213條第1項、第215條、第216條所明定、最高法院18年01月01日上字第2746號、19年01月01日上字第38號著有判例及民事訴訟法第325條定有明文，是本案之損害賠償方式，自應以回復他方損害發生前之原狀為原則，以金錢賠償其損害為例外；損害賠償之範圍，則為被害人之實際損害及所失利益；至於被害人權利被侵害之事實及合理損害賠償之金額，自應由被害人負舉證責任。從而本案中的當事人，非不得依民事訴訟法第324條以下之規定聲請鑑定；但當事人若想先評估損壞的損失金額？請高雄市室內設計裝修商業同業公會、臺灣省建築師公會等公正單位為之，亦是可行之策。 【註解】 註一：民法第197條：「因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。自有侵權行為時起，逾十年者亦同。損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人。」參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【契約法律問題】 承攬工程因施工死亡得否向事業主請求補償？ 【問題】A承攬B公司的工程營造工程，雙方未訂立任何書面契約，某日A於施工時失足由屋頂墜地身亡，A的繼承人得否向B公司主張任何補償？請求的法令依據為何？假若鑑定現場並無任何警告標示或其他因工程可能發生危險的防範措施。 【解析】 按「違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。」為民法第184條第2項定有明文，是違反保護他人之法律，致生損害於他人者，除能證明其行為無過失者外，負賠償責任；而所謂違反保護他人之法律，勞工安全衛生法第17條第1項：「事業單位以其事業之全部或一部分交付承攬時，應於事前告知該承攬人有關其事業工作環境、危害因素暨本法及有關安全衛生規定應採取之措施。」屬之（註一），是定作人苟係屬勞工安全衛生法所稱之事業單位（註二），其未依勞工安全衛生法第17條第1項之規定，事前告知該承攬人有關其事業工作環境、危害因素暨本法及有關安全衛生規定應採取之措施者，自屬違反保護他人之法律，因而致生損害於他人（承攬人）者，除能證明其行為無過失者外，自應負賠償責任（註三）；惟損害之發生或擴大，被害人（承攬人）與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之（註四）。從而，本案中的承攬人A之繼承人，得否向定作人B公司，依民法第184條第2項之規定，請求賠償？自應視「定作人B公司是否為勞工安全衛生法所稱之事業單位」、「定作人B公司是否已依勞工安全衛生法第17條第1項之規定，事前告知該承攬人有關其事業工作環境、危害因素暨本法及有關安全衛生規定應採取之措施」、「定作人B公司是否能證明其行為無過失」及「被害人（承攬人）是否與有過失」而定。至於本案中的承攬人A之繼承人，得否向定作人B公司請求職業災害補償？按「承攬人或再承攬人工作場所，在原事業單位工作場所範圍內，或為原事業單位提供者，原事業單位應督促承攬人或再承攬人，對其所僱用勞工之勞動條件應符合有關法令之規定。事業單位違背勞工安全衛生法有關對於承攬人、再承攬人應負責任之規定，致承攬人或再承攬人所僱用之勞工發生職業災害時，應與該承攬人、再承攬人負連帶補償責任。」固為勞動基準法第 63 條所明定，惟係指「承攬人或再承攬人『所僱用之勞工』發生職業災害」時，至於承攬人或再承攬人，應無適用之餘地，併予敘明。 【註解】 註一：最高法院97年04月17日97年度台上字第737號民事判決參照。 　　　　　　　 註二：所稱事業單位，謂勞工安全衛生法適用範圍內僱用勞工從事工作之機構（勞工安全衛生法第2條第3項參照）。至於勞工安全衛生法則適用於下列各業：一、農、林、漁、牧業。二、礦業及土石採取業。三、製造業。四、營造業。五、水電燃氣業。六、運輸﹑倉儲及通信業。七、餐旅業。八、機械設備租賃業。九、環境衛生服務業。十、大眾傳播業。十一、醫療保建服務業。十二、修理服務業。十三、洗染業。十四、國防事業。十五、其他經中央主管機關指定之事業（第十五款之事業，中央主管機關得就事業之部分工作場所或特殊機械、設備指定適用本法）。 註三：最高法院95年04月13日95年度台上字第677號民事判決參照。　 　　　　　　 註四：民法第217條：「損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額，或免除之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。前二項之規定，於被害人之代理人或使用人與有過失者，準用之。」參照。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (八）(與劉孟錦律師合編著，97年5月及97年7月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版

【契約法律問題】 車禍和解後，不履約，怎麼辦? 【問題】 妹妹2月被酒駕撞，住院一星期，回家復健至今仍未完全康復，當初和對方談和解，對方只願賠6萬元(還分期付款每月5000)，總總考量，不想因這件事影響了生活，所以簽了和解書，結果對方在支付過1萬5之後，不再履約，電話也不接聽，請問我們可以採取何種途徑尋求協助? 6萬元支付毀壞掉機車和醫藥費根本不夠，對這樣無賴的人，我們能討回一個良心的公道嗎? 【解析】 按當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契約，謂為和解（註一），而和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力（註二），是請求權亦得基於和解契約而生（註三），且和解內容，倘以他種法律關係替代原有法律關係者，則係以和解契約創設新法律關係，債務人如不履行和解契約，債權人應依和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原有法律關係請求給付（註四）。惟和解之範圍，應以當事人相互間欲求解決之爭點為限，至於其他爭點，或尚未發生爭執之法律關係，雖與和解事件有關，如當事人並無欲求一併解決之意思，要不能因其權利人未表示保留其權利，而認該權利已因和解讓步，視為拋棄而消滅（註五）。從而，車禍和解後，債務人不履約，自屬債務不履行，債權人自得基於和解契約所生之請求權，依約及債務不履行之相關規定（註六），向債務人請求之。 【註解】 註一：民法第736條參照。 註二：民法第737條參照。 註三：最高法院18年01月01日上字第1524號判例：「基於和解契約所生之請求權，自係債權而非物權。」參照。 註四：最高法院83年03月18日台上字第620號判例參照。 註五：最高法院57年08月16日台上字第2180號判例參照。 註六：民法第229條：「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」、第254條：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」、第226條：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、第227條：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」、第246條：「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。」等。 楊春吉(故鄉) 台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。 5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。 7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。 8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (八）(與劉孟錦律師合編著，97年5月及97年7月）。 9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。 10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 11.勞資權益（永然)預定97年7月出版

【情再深專欄】永遠的情人 老婆，妳無害，但心與我， 貼成一片，而且總是那麼想我． 念著我；我無法給妳品牌及豪宅， 但老公可以把妳，當作是老公唯一的，永遠的情人 永遠愛著妳．珍惜妳，呵護妳．．．． 愛妳已經快10年的老公2008.７.５