故鄉的部落格

【房地產法律問題】
是否辦竣繼承登記為公同共有，有差嗎？
【問題】
父母過世遺有房屋一間，己取得免繳遺產稅證明，但因部分繼承人失蹤，迄今未辦繼承登記，請問申請登記為公同共有對所有繼承人有何利益，與現況有何差別？一樣不能分割遺產，一樣不能處分？
【解析】
按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」「公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。」固分別為民法第828條、第829條定有明文，惟「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算（第1項）。…共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第4項）。前四項規定，於公同共有準用之（第5項）。…」「土地權利變更登記，應由權利人及義務人會同聲請之。其無義務人者，由權利人聲請之。其係繼承登記者，得由任何繼承人為全體繼承人聲請之。但其聲請，不影響他繼承人拋棄繼承或限定繼承之權利。前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不得超過二十倍。」「土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除（第1項）。前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限（第2項）。」亦分別為土地法第 34-1 條、第73條、第73-1條第1項至第2項所明定，是公同關係存續中，各公同共有人，雖不得請求分割其公同共有之土地或建築改良物，惟非不得準用土地法第34-1條第1項至第4項之規定，就公同共有之土地或建築改良物為處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，並主張他共有人出賣其應有部分時，以同一價格共同或單獨優先承購之。又繼承登記，應自繼承開始之日起，六個月內為之；聲請逾期者，每逾一個月則處以應納登記費額一倍之罰鍰（註一）；另自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理（註二）；前開列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。換言之，有無辦竣繼承登記為公同共有，差異仍是很大，仍以期限內聲請繼承登記並辦竣繼承登記為宜。

【註解】

註一：但最高不得超過二十倍。

註二：但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。