故鄉的部落格

【房地產租賃法律問題】
房東要求房客自行負擔租約無規範之修繕費用，合理嗎？
【問題】
我在工業區租用一辦公室，租用時該辦公室已含隔間設備，日前相關機關來本大樓檢查，我被告知隔間木板非防火材料，必須加漆防火漆，經連絡房東，房東告知我必須自行負擔，請問：房東要求本人自行負擔是否合理？因查租約內並無規範這些部分?
【解析】
按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」分別為民法第 429 條、第430條定有明文，是租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要（註一），應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之（註二）。本案，從題意觀之，契約並未約定由承租人負擔，租賃物之修繕自應由出租人負擔；又經有關機關檢查結果，「隔間木板非防火材料，必須加漆防火漆」自屬有修繕之必要（註三）；且此租賃關係亦存續中，從而，本案中的承租人，自得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人更得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。
【註解】

註一：但出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍（最高法院63年01月21日台上字第99號判例參照）。

註二：惟租賃物因不可歸責於雙方當事人之事由而毀損，致全部不能為約定之使用收益者，當事人間之法律關係，因其租賃物是否尚能修繕而異。其租賃物己不能修繕者，依民法第225條第1項、第226條第1項之規定，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，租賃關係即當然從此消滅。其租賃物尚能修繕者，依民法225條第1項、第226條第1項之規定，在修繕完畢以前，出租人免其以該物租與承租人使用收益之義務，承租人亦免其支付租金之義務，惟其租賃關係，依民法第430條之規定並不當然消滅，必承租人定相當期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約之意思表示，其租賃關係始歸消滅（最高法院30年01月01日渝上字第345號判例參照）。

註三：所謂修繕之「必要性」，係指如不修繕，租賃物將無法達到約定之使用、收益狀態而言（臺灣高等法院97
年01月29日96年度重上字第436號民事判決參照）。本案即經有關機關檢查結果，「隔間木板非防火材料，必須加漆防火漆」，苟未依法施作，依建築法第 77 條第1項：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、第91條第1項第2款：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」之規定，將被處罰及限期改善，更甚者，將被強制拆除，屆時，自無法達到約定之使用、收益狀態，自應解為「此情形，有修繕之必要性」。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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