故鄉的部落格

【房地產法律問題】
蓋農舍，如有土地標示分割合併，還要再等2年？
【問題】
看到台東網友遇到一個問題，土地持有已超過2年，最近想要申請蓋農舍，但遇到麻煩，因為土地曾在半年前做個分割、合併的動作，台東縣政府農業處認為2年的時間是由分割、合併日起算，那表示，他必須再等1年半。這可好了，我的土地有2筆地號，加起來才有2.5分，今天趕快打電話到台東縣政府農業處確認，農業處表示同一宗土地達2.5分才能蓋，所以我一定要先去成功地政事務所辦合併，完成後再等2年才能申請。不知道是我沒詳細了解法令，還是各縣市政府的認定不同，反正，趕緊找時間去辦理避免夜長夢多？
【解析】
按「依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣 (市) 主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。三、申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：一、所有權。二、地上權。三、永佃權。四、地役權。五、典權。六、抵押權。七、耕作權。」「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿，並校對完竣，加蓋登簿及校對人員名章後，為登記完畢。土地登記以電腦處理者，經依系統規範登錄、校對，並異動地籍主檔完竣後，為登記完畢。」分別為農業用地興建農舍辦法第3條第1項、土地登記規則第4條第1項、第6條定有明文，是依農業發展條例第18條第1項規定申請興建農舍者，其申請人應為農民，其資格應符合「年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者」、「申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加集村興建農舍者，不在此限。」、「申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限」、「申請人無自用農舍者」、「申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。」等5項條件。而所謂「其土地取得…應滿二年者」之時點起算，從土地登記規則第4條第1項、第6條、農業用地興建農舍辦法第3條第1項第5款觀之，自應以該土地所有權移轉登記登記完畢之時為準，至未涉權利移轉者，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，自應以原取得之時日起開始計算。換言之，原均為甲所有之2筆農業用地，若僅為土地標示合併或分割再合併或合併再分割，則並未涉權利移轉，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，以土地標示合併或分割再合併或合併再分割前取得時日起開始計算（註一），從而，「於96年8月取得2筆農業用地，於97年4月辦理合併為單筆土地，其農地面積已更動，其土地取得之認定時點，應以土地登記機關合併完成登記之時點為基準。」之見解，已逾土地「取得」之文義，也與目的解釋有違，是否妥當，實有疑義。

【註解】

註一：水土保持局95年1月17日農授水保字第0951850795號函：「農業發展條例修正施行後取得2筆農地辦理合併為單1筆土地，如未涉及權利之移轉，自非屬新購農地，其土地取得時間計算，以合併前取得時日起開始計算。」、農授水保字第0931811448號：「另，對於申請興建農舍之農業用地應取得滿兩年之起算點，係以土地登記簿所載時間為計算依據，應無疑義。惟對於為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理相毗鄰農地之合併部分，因土地合併制度僅為利於土地利用與管理，無涉權利之移轉，亦不影響原土地所有權之關係，若相毗鄰農業用地個別取得時間已滿兩年，但辦理合併後需重新計算者，似影響人民權利，故對於相毗鄰之每筆農地取得已滿兩年，惟為符合興建農舍之農業用地最小規模而辦理之合併，得視符合農業用地興建農舍辦法第3條第2款之土地取得兩年之條件。」參照。
　　　　　　　　
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。