故鄉的部落格

【房地產法律問題】 繼承後未滿十八歲，得否買賣繼承而來的房子？ 【問題】 小孩的生父死亡，房子依法定繼承人繼承，如繼承後未滿十八歲，可否買賣此房子？ 【解析】 按「滿二十歲為成年。」「未滿七歲之未成年人，無行為能力。滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力。未成年人已結婚者，有行為能力。」「限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力。」「限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立契約，經相對人定一個月以上之期限，催告法定代理人是否承認，而法定代理人於期限內不為確答者，依民法第八十條第二項之規定，尚應視為拒絕承認。則相對人未為此項催告者，自不能以法定代理人未即時向相對人交涉或登報聲明，即謂法定代理人業已承認。」分別為民法第12條、第13條、第79條定有明文及最高法院21年01月01日上字第2108號著有判例，是滿二十歲謂為成年，而滿七歲以上之未成年人，除「已結婚者，有行為能力」外，有限制行為能力。又限制行為能力人未得法定代理人之允許，所訂立之契約，須經法定代理人之承認，始生效力；且限制行為能力人未得法定代理人之允許所訂立契約，經相對人定一個月以上之期限，催告法定代理人是否承認，而法定代理人於期限內不為確答者，依民法第80條第2項之規定，尚應視為拒絕承認。從而，小孩的生父死亡，房子依法定繼承人繼承，繼承後未滿十八歲，可否買賣此房子？則視該繼承人（所有權人）是否已結婚而定，苟該繼承人（所有權人）已依法（註一）結婚，則該繼承人（所有權人）自得自行與買受人訂立有效之買賣契約，其所訂立之契約，當不須經法定代理人之承認；反之，該繼承人（所有權人）尚未依法結婚，固得自行與買受人訂立買賣契約，惟此買賣契約，尚須經法定代理人之承認，始生效力。另尚須注意的是，依民法第759條之規定，因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，是本案中的房子，自應先依土地法第73條所定六個月期間內辦理繼承登記者，以免被處罰，並避免因未經登記無法處分之由，而發生所有權無法移轉予買受人等債務不履行（註二）被求償之情事，併予敘明。 【註解】 註一：民法第980條：「男未滿十八歲者，女未滿十六歲者，不得結婚。」、第981條：「未成年人結婚，應得法定代理人之同意。」、第982條：「結婚應以書面為之，有二人以上證人之簽名，並應由雙方當事人向戶政機關為結婚之登記。」等參照。 註二：出賣人他人之物，實務上，即肯認其買賣債權契約不因而無效，以舉重明輕之理，自不得認「所有人未取得物權處分權，所簽約之買賣債權契約因而無效」，是苟發生所有權無法移轉予買受人情事，自屬債務不履行，債權人僅得依債務不履行之相關規定為之，而不得主張該買賣債權契約因而無效。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。