故鄉的部落格

【房地產其他法律問題】 伯父過世，房子可以登記在我名下嗎？ 【問題】 我們目前住的老房子，只有地上建物所有權，土地是別的地主的，每年繳地租，目前房屋稅單上納稅義務人是寫「祖父名字」，保管人：「我伯父名字」，請問這是因為地上物，地主有權優先購買的關係嗎？所以我祖父過世後，伯父不能繼承，只能登記為保管人嗎？現在我伯父過世了，想把房子登記在我名字下，也只能登記為保管人嗎？ 【解析】 按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」固為土地法第104條第1項定有明文，惟乃指土地或房屋出賣時而言，繼承並非出賣，自無土地法第104條第1項之適用。又土地及建築改良物之所有權、地上權、永佃權、地役權、典權、抵押權、耕作權之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記（註一），未經辦理登記，自無所有權而言，惟未辦竣登記之建築改良物所有人，有該建築改良物之事實上的處分權，是該建築改良物之所有人死亡時，該建築改良物之事實上的處分權，自為未依法辦竣限定繼承及拋棄繼承之應繼承人所繼承（註二）。本案，從題意上看來，該地上建物為未辦竣登記之建築改良物，其原所有人「祖父」死亡，應為未依法辦竣限定繼承及拋棄繼承之應繼承人所繼承，苟僅餘「伯父」一位繼承人，無其他應繼承人亦無合法遺囑，則該建築改良物之事實上的處分權，自為「伯父」所繼承；「伯父」死亡時，苟有合法遺囑「由提問人全部繼承」且無其他應繼承人，則「提問人」自得全部繼承該建築改良物之事實上的處分權；惟苟無合法遺囑「由提問人繼承」，依民法第1138條：「遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：一、直系血親卑親屬。二、父母。三、兄弟姊妹。四、祖父母。」之規定，身為姪子的提問人，自不得繼承該建築改良物之事實上的處分權。至於房屋稅單，乃課稅用，與是否有該建築改良物之事實上的處分權無涉，併予敘明。 【註解】 註一：土地登記規則第2條、第4條參照。 註二：最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決：「按違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」、97年01年24日97年度台上字第124號民事判決：「次按違章建築非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，仍負有交付其物於買受人之義務。本件違章建築之出賣人，既仍負有將所出售違章建築交付買受人，並使其取得對於該違章建築之事實上處分權之義務。從而，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人將系爭土地為所有權移轉登記及交付，並將系爭建物事實處分權讓與及交付，即屬正當，」等參照。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。