故鄉的部落格

【房地產租賃法律問題】
租賃契約，縱使係口頭約定，亦未交付押金，也有效？
【問題】
學生甲、乙分別向房東承租房間a,b，並各自付了房間的押金。半年後，甲欲搬和乙住，於是找來同學丙承租房間a。由於押金無異，於是房東也只與丙簽了約，並無再收任何費用（甲、乙為續約，只在合約上注明續約半年，其他並沒有更動。）豈知丙承租後，藉故一次次拖延，遲遲不肯付房租、水電，電話不接，當場找人避不見面。請問在租約到期前，房東可以採取什麼行動來保障自己的權益呢？租約到期後，丙趁房東不在悄悄搬走，房租、水電一項也沒繳，而當初在簽約當時，由於合約數不夠，只簽了一份於丙那，房東這裡沒有契約。請問在這種情況下走上司法，對房東還有利嗎？由於丙積欠的總金額不超過萬元，房東該自認倒楣嗎？走上法律是否會太過於勞心傷財？而對往後房子的出租會造成影響嗎？學生甲乙如今欲退租，甲聲稱房間a的押金當初是他付的，要求退回押金，請問這份押金在法律上是屬於誰的？如果丙出面結清房租水電後，堅稱押金是他的，那這份押金到底該退給誰？又丙當初為甲介紹的，但是合約是分開簽的，是否表示，在丙惡意欠租的情況下，甲也不用負任何責任？
【解析】
按租賃為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），其不以訂定字據、押租金之交付及出租人對於租賃物有所有權為成立要件，口頭約定亦有效（註二）。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，惟租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前開之規定，終止契約（註三）。另押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，但租賃關係既已消滅，承租人無租賃債務不履行之情事，請求出租人返還押租金，自為法之所許（註四）。
從而本案，學生丙與出租人間之租賃契約（租賃物為房間a），縱使係口頭約定，學生丙亦未交付押金，也不得據以謂其無效；本案雙方即就租賃物及租金有所約定，租賃契約即成立，本案承租人學生丙，即應依債之本旨給付租金；本案承租人學生丙苟未依債之本旨給付租金，本案出租人，自得於本案承租人學生丙遲付租金之總額，達二個月之租額時，定相當期限，催告其支付租金，並於其期限內不為支付時，終止契約。至於本案中，學生甲與出租人間之租賃契約（租賃物為房間a），即經合意終止，本案承租人學生甲，苟無租賃債務不履行之情事，請求本案出租人返還其交付之押租金，自是於法有據。最後，須說明的是，本案承租人學生甲即非學生丙與出租人間租賃契約（租賃物為房間a）之當事人，苟亦非學生丙之保證人，學生甲與學生丙間也無業依法債務移轉及契約承擔情事，則學生丙所積欠之租金，基於債之相對性，本案出租人自無向本案承租人學生甲請求之理。
【註解】

註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。

註二：最高法院40年03月14日台上字第304號、33年01月01日上字第637號、64年02月27日台上字第424號判例參照。

註三：民法第440條參照。

註四：最高法院83年08月17日台上字第2108號判例參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。