故鄉的部落格

【房地產租賃法律問題】
因房東修繕致不適宜居住，得否請求減少租金？
【問題】
房東有修繕之責任，且有修繕之必要及可能，則於修繕期間因施工原因造成不適宜居住狀況時，我可要求承租人減少一些租金嗎？
【解析】
按租賃未約定者，依民法租賃、債編通則、總則之順序補充之；未規定者，依習慣；無習慣者，則依法理(註一)。是租賃，在未約定，法律亦未規定，也無習慣之情形下，非不得類推適用相關規定。而所謂類推適用，乃性質類似，且係立法者之疏忽，而發生顯在法律漏洞時（註二）所為之；本案所提，法律並無規定，其又係立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，雙方當事人苟未約定，亦無習慣，非不得類推適用民法第435 條：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」之規定，請求減少租金（註三）。實務上，臺灣高等法院92年04月15日91年度上字第492號民事判決：「至於被既成道路所占面積六一二平方公尺之土地，既不能供駕訓班場地之使用，參照民法第四百三十六條、第四百三十五條第一項規定原得按比例減少租金，而免付租金義務被上訴人主張此部分不應付而付（見本院卷第八五頁）自可認係被上訴人因而增加之支出、而受有損害。」可資參照。
【註解】

註一：民法第1條：「民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。」、最高法院21年01月01日上字第3253號判例：「民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事人自無主張應依相反習慣之餘地。」、17年01月01日上字第613號判例：「習慣法之成立，須以多年慣行之事實及普通一般人之確信心為其基礎。」參照。

註二：最高法院96年03月22日96年度台上字第584號民事判決：「從而區分所有建物之專有部分，如為其他專有部分所圍繞，無法對外為適宜之聯絡，致不能為通常之使用，既與袋地之情形類似，法律就此情形，本應同予規範，因立法者之疏忽，而發生顯在之法律漏洞，自得類推適用民法第七百八十七條之規定。」、95年10月19日95年度台上字第2309號民事判決：「次按，類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。基於同一法理，於契約條款之類推適用，亦須於契約未約定之事項，始有比附援引其他條款適用之餘地。」等參照。

註三：此從民法第441條：「承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。」之反面解釋，亦得同解，承租人得請求減少租金。相同見解，請參吳秀明著，租賃，收錄於黃立主編，民法債編各論（上），第351頁，2004年10月初版，臺北：元照出版有限公司；吳啟賓著，租賃法論，第65頁，87年2月初版，臺北：五南圖書出版有限公司。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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