故鄉的部落格

【房地產租賃法律問題】
轉租與租賃權讓與，有何不同？
【問題】
今年的一月我和房東簽了一年約的店面，在今年七月時我將店面的經營權頂讓給別人繼續經營，於是我跟房東要要回當初押在那裡的四萬元押金，但是房東的意思是我租的時間不到一年的合約，而且合約上有註明，所以必須扣款一個月的房租一萬五，請問這樣合理嗎？畢竟我中間也沒中斷又找了一個人接手店面，房東照樣收每月的房租，並沒有造成房東的損失，如果房東不退還的話，是不是等於收了兩個人的房租呢？這樣我有資格要的回全額的押金嗎？
【解析】
按「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」「按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。本件被上訴人將系爭房屋出租與共同被告王某等人，租賃期限固已屆滿，但王某等既將之轉租，被上訴人不得依出租人之地位，對次承租人之上訴人請求返還租賃物。」分別為最高法院37年01月01日上字第6886號、68年12月07日台上字第3691號著有判例，是租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約；而轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，其與租賃權之讓與不同，轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言；且依第 443 條之規定，承租人，除「租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人」外，非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；承租人違反前開規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。
從而，轉租與租賃權讓與，顯然有（一）房屋以外其他租賃物之轉租、租賃物為房屋有約定不得轉租之轉租與租賃權之讓與，均須經出租人同意，承租人始得為之；承租人苟在未經出租人同意下，逕行為之，自屬債務不履行，出租人除得終止契約外，亦得依約向債務人（承租人）請求違約金（註一）。惟租賃物為房屋，亦未有不得轉租之約定，承租人自得逕行轉租，不須經出租人同意，出租人亦不得終止契約及請求違約金，及（二）租賃權之讓與，原承租人脫離原租賃關係，次承租人承擔原承租人與出租人之原租賃關係，次承租人有債務不履行情事，出租人自不得再向原承租人請求之；至於轉租，原承租人與出租人間之租賃關係仍然存在，次承租人與出租人間並無直接租賃關係，惟次承租人應負責之事由所生之損害，承租人亦負賠償責任（註二）之異同。
是本案，自應先釐清承租人之行為，係轉租還是租賃權之讓與？苟為轉租，則須再查明是否有不得轉租之約定？苟無此約定，則承租人將該房屋轉租，並無違反義務，出租人自不得終止契約及依約請求違約金；反之，有不得轉租之約定或屬租賃權之讓與，承租人在未經出租人之同意下，逕行為之，出租人自得終止契約及依約請求違約金。至於雙方間，有「承租人提前終止契約，須支付相當於一個月租金之違約金」及「此違約金，得於押金扣抵」之約定者，承租人苟有提前終止契約情事，出租人自得依約向承租人請求支付相當於一個月租金之違約金，並於押金中扣抵之，惟出租人仍應於租賃關係消滅，且承租人無其他債務不履行情事時，將押金餘額返還予承租人，始為正辦（註三）。
【註解】

註一：民法第 250 條：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」參照。

註二：民法第444 條：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」參照。

註三：最高法院83年08月17日台上字第2108號判例：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。