故鄉的部落格

【房地產法律問題】 租用基地蓋鐵皮屋，將鐵皮屋出賣予第3人，該受讓人是否有民法第426-1條之適用？ 【問題】 我的土地，租給承租人蓋鐵皮屋使用，租賃期間為6年，租約未到期，承租人私自把鐵皮屋讓渡給第三人，未經本人同意，這樣可以算是違約在先嗎？我可以提前終止租賃合約嗎？ 【解析】 按「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」固分別為民法第443條定有明文及最高法院37年01月01日上字第6886號著有判例，惟「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。」「關於租用基地建築房屋，其房屋轉讓後之租賃關係， 於88年4月21日增訂民法第426條之1：『租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。』之前，依當時最高法院43年臺上第479號判例（因民法已增訂第426條之1，於92年8月15日公告不再援用）之意旨，應認除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。又違章建築者，雖不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條之適用（最高法院91年度臺上字第2154號判決意旨可資參照）。」亦為民法第426-1條所明定、最高法院43年06月17日台上字第479號、48年02月26日台上字第227號著有判例（此2則判例雖經最高法院民事庭會議決議不再援用，惟不再援用理由，為民法債編已增訂第四百二十六條之一，是本文認為仍有參考之價值）及臺灣高等法院97年06月17日96年度重上字第80號民事判決所揭示，從而，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，除「有禁止轉讓基地上所建房屋之特約」外，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，出租人自不得任意終止與受讓人間之租賃契約，縱租用基地所建築者為違章建築，亦是如此。 故鄉簡介: 現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。 考試：84年高考二級、84年特考丙等。 專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。 資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。 興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。 企盼：願自己與老婆多積德等。 作品： 1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。 2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。 4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。 5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。 6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一） (與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二) ：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。 11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。 12.整理中：公寓大廈部分(五南)。