故鄉的部落格

【房地產租賃法律問題】
租屋遭小偷，可否要求房東換鎖、拒絕給付租金及提前終約不付違約金？？
【問題】
前幾天，租屋處遭小偷，但是大門鎖沒有遭撬開的痕跡，還有同學房間門原本是鎖的，但後來開了，所幸只是被偷小東西，像是相機手機等，房子之前只租兩年給我們學校的學生過，所以我們有懷疑是他們回來偷東西。有看過監視器和報警了，但跟房東說是否可以換鎖或是加裝鐵門，但房東卻要我們自己付費。請問這樣合理嗎?還有如果因為遭小偷而提早解約，需要被沒收押金或是房租嗎?
【解析】
按「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」「出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。」分別為第429條第1項定有明文及最高法院63年01月21日台上字第99號著有判例，是租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；惟出租人之修繕義務，在使承租人就租賃物能為約定之使用收益，如承租人就租賃物以外有所增設時，該增設物即不在出租人修繕義務範圍。從而，除另有特約外，本案出租人，自不負有防止偷竊之義務，其原租賃物以外之另行增設，自不屬出租人修繕義務範圍，其所生費用即應由承租人負擔。
又按依約支付違約金，係以債務人債務不履行為前提（註一），從而，本案出租人得否據以提前終約，不需支付違約金？自應視本案出租人是否有此義務？或有此義務是否不履行？而定。另因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，除「自己有先為給付之義務者」或「他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付」外，另一方雖得拒絕自己之給付（註二），惟乃指「他方當事人未為對待給付」而言，是出租人不盡民法第423條：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」規定之義務時，承租人雖得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金（註三），惟以出租人未盡裝設換鎖或加裝鐵門之「約定」義務，主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金，則屬無據，
【註解】

註一：民法第250條第1項：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」參照。

註二：民法第 264 條參照。

註三：最高法院93年04月15日93年度台上字第770號民事判決：「次依民法第四百二十三條規定，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。此項出租人之主要義務，與承租人租金支付之義務，立於對價關係，出租人如不盡此義務，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金。」參照。
故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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