故鄉的部落格

【房地產買賣法律問題】
在民國62年購買但尚未移轉登記之土地，蓋房子凸出物，是無權占有嗎？
【問題】
家父於民國62年購買一塊土地，並於該地蓋一間房子，但是當時為了屋子的後面能有防火巷，所以和原地主協商出資一半取得防火巷的使用權，因故沒有把出資的土地過戶，但取得一紙地主親寫的”備忘錄”，裡面寫明地主收取該土地地號XXXX長16台尺面積0.733坪的土地依買賣價格收取，並保證該巷道永為暢通，且恐後無憑所以立下備忘錄付執為據….等等，目前該土地準備由原地主蓋飯店，他們主張土地為登記制，所以這張備忘錄無效，要求我們把房子的凸出物除去，並準備把圍牆蓋成緊鄰我們家的後門，這樣我們後門不能開且也沒有防火巷了，不知道有沒有辦法去主張應有的權力？
【解析】
按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務」「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」分別民法第348條及最高法院85 年 02 月 15 日台上字第389號著有判例，是物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；而消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。從而，在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。本案備忘錄，即寫明「地主收取該土地地號XXXX長16台尺面積0.733坪的土地依買賣價格收取，並保證該巷道永為暢通，且恐後無憑所以立下備忘錄付執為據」等文字，依民法第345條（註一）之規定，其間買賣契約即為成立；該備忘錄苟係該土地所有權人所簽署，則該土地所有權人即為出賣人（註二），即負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；縱本案出賣人之移轉登記請求權，業因時效完成而消滅，其原有之法律關係並不因而消滅，本案買受人自屬有權占有，本案出賣人自不得認係無權占有而請求返還（註三）。

【註解】

註一：民法第345條：「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」參照。

註二：縱該土地所有權人業死亡，其繼承人，依民法第1148條之規定，亦應承受被繼承人財產上之一切權利及義務。

註三：實務上，最高法院95年02月16日95年度台上字第237號民事判決：「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，但其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。本件依土地買賣合約書之前言暨土地標示欄所載之內容，被上訴人乙○○、甲○○、丁○○現占有部分，乃原未辦保存登記建物三九號、三七號、二三號房屋範圍，應為前開買賣契約效力所及。且系爭土地於訂立買賣契約前，乙○○、甲○○之被繼承人庚○○、丁○○之被繼承人辛○○已占有中，前開買賣契約既屬有效，依民法第七百六十一條第一項但書簡易交付之結果，應推定上訴人與乙○○及甲○○之被繼承人庚○○、丁○○之被繼承人辛○○間，已有簡易交付移轉占有之合意。是被上訴人稱上訴人之前管理人因出售系爭被上訴人使用中之土地，而與被上訴人或其被繼承人所簽訂之買賣合約書係有效成立，其占用系爭土地，係基於買賣關係，為有權占有，堪以採信。從而，上訴人本於民法第七百六十七條、第一百七十九條及第一百八十四條第一項之規定，請求被上訴人乙○○、甲○○、丁○○拆除上開建物、地上物，及被上訴人返還土地並按月給付上述損害金，即非有據，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其他主張及聲明證據為不足取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。經核於法並無違背。」、最高法院91年12月26日91年度台上字第2588號民事判決：「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。查訴外人○○市政府基於與上訴人間之買賣契約取得系爭土地之占有，嗣雖因消滅時效問題而不能請求上訴人移轉應有部分，惟該買賣契約不因而消滅。訴外人○○市政府占有使用收益系爭土地，非無正當權源，則訴外○○市政府同意並交付系爭土地特定部分予被上訴人建築房屋使用，被上訴人即亦非無權占有。又上訴人既非本於使用借貸關係交付土地予訴外人○○市政府，則其所為終止使用借貸契約之意思表示，不生任何法律效果。末查訴外人○○市政府訴請上訴人移轉土地應有部分遭敗訴判決確定後，固未繼續與被上訴人訂立土地租賃契約，然上訴人本於系爭土地所有權原享有之使用、收益權能，因交付土地予○○市政府而不復享有，則被上訴人與訴外人○○市政府間於租賃關係終止後能否繼續占有系爭土地，係被上訴人與訴外人○○市政府間之問題，上訴人尚無因而可對被上訴人主張無權占有所生權利義務餘地。」可資參照

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。