故鄉的部落格

【房地產其他法律問題】
我家在二樓裝有冷氣機，其機體超過防火巷的上空(並不影響通行)，除此之外並未佔用任何通道，這樣算違法嗎?
【問題】
我家的右邊和後面各有一條小小的防火巷，其寬度均不超過一米，請問這樣的防火巷所有權人是歸這條巷弄的兩邊屋主所有，還是另有其他的規定呢?另外我家在二樓裝有冷氣機，其機體超過防火巷的上空(並不影響通行)，除此之外並未佔用任何通道，試問這樣算違法嗎?另外因防火巷弄狹窄，其機體已超過防火巷寬度的1/2，這樣有侵佔道他人土地嗎 (我家是獨棟透天的不是公寓大廈) ?
【解析】
按「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。」「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權。」「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」「土地登記，謂土地及建築改良物 (以下簡稱建物) 之所有權與他項權利之登記。」「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：一、所有權。…」分別為民法第758條、第759條、第773條、第767條、土地登記規則第2條、第4條定有明文，是不動產所有權，除「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者」外，非經登記，自不得謂取得所有權（註一），是否為該土地之所有人？除「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者」外，自應以土地登記者為準。又土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下；他人苟有干涉者，除「他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」，並得排除他人干涉；更甚者，土地所有人對於無權占有或侵奪其所有土地者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，亦得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，則得請求防止之。從而，本案中的防火巷下之土地，究屬何人所有，除「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者」外，自應先向管轄地政事務所，申請地籍圖與土地登記謄本或申請鑑界確認之。經確認後，本案中的防火巷下之土地，苟均非本案提問人所有，則本案提問人在二樓裝有冷氣機，其雖未占用地面且不影響通行，然業逾防火巷的上空，自屬「干涉」（另裝冷氣機苟逾界者，亦同），除「他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之」外，該土地之所有人，自得排除他人之干涉（侵害），蓋「所有權之行使，即占有、使用、收益、處分均不能超越所有土地之界限以外」之故也（註二）。
【註解】

註一：例如違建未經登記，其買受人最多僅取得事實上的處分權，最高法院97年03月06日97年度台上字第399號民事判決：「按違章建築之讓與，雖不能為移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又未取得建築執照及使用執照，固屬違章建築，但對於違章建築之拆除須按照一定程序為之。查系爭房屋之原始起造人為被上訴人，上訴人係向被上訴人價購系爭房屋而交付價款，並取得事實上處分權，為原審所確定之事實。果係如此，上訴人既因買賣關係，而取得系爭房屋之事實上處分權，則被上訴人得否未經上訴人之同意，逕行拆除已交付上訴人之系爭房屋，已非無疑。」等參照。

註二：最高法院88年11月11日88年度台上字第2864號民事判決：「又土地所有權依民法第七百六十五條、第七百六十七條之規定以占有、使用、收益、處分為其內容，依同法第七百七十三條之規定，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下，而自反面言之，所有權之行使，即占有、使用、收益、處分均不能超越所有土地之界限以外。」等參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。