故鄉的部落格

【房地產法律問題】
口頭曾約定「要搬走前一個月，向房東他說，就行」，但房東事後反悔，怎麼辦？
【問題】
我與房東簽契約，裡頭描述租期為一年，但當時我跟他說我只有要租「大約半年」，而欲改租約內容，他當時回覆說「沒關係」，到時候前一個月跟他說要搬就行，現在已過了七個月，我想搬，他不接受，我還可以搬嗎?
【解析】
按租賃固為諾成契約，一造約明以某物租與相對人使用，其相對人約明支付租金，即生效力（註一），不以「押金之交付」、「是否有租賃物所有權」及「是否訂立書面」為成立要件（註二）。惟當事人主張有利於己之事實者，除「法律別有規定，或依其情形顯失公平者」或「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證」外，就其事實亦有舉證之責任（註三）。從而本案，雙方對題意中「但當時我跟他說我只有要租『大約半年』，而欲改租約內容，他當時回覆說『沒關係』，到時候前一個月跟他說要搬就行」所提及之口頭約定，苟未爭執，或本案中的承租人苟能舉證在雙方間有此口頭約定之存在，本案中的承租人，依書面契約後之口頭約定（註四），提前屆終止契約請求返還押租金或期間屆滿不再承租請求返還押租金（註五），自屬有據。

【註解】

註一：最高法院19年01月01日上字第343號判例參照。

註二：最高法院33年01月01日上字第637號、33年01月01日上字第84號、64年02月27日台上字第424號、40年03月14日台上字第304號判例參照。

註三：民事訴訟法第277條、第279條、最高法院21 年 01 月 01 日上字第1598號判例參照。

註四：惟以契約訂定向第三人為給付者，其第三人直接取得請求給付之權，若第三人已表示享受其利益之意思，當事人即不得就其契約變更或撤銷（最高法院18年01月01日上字第298號判例參照），亦應注意。

註五：最高法院83年08月17日台上字第2108號判例：「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。」參照。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。