故鄉的部落格

【房地產租賃法律問題】
房東得否隨便調整電費？
【問題】
房東可以隨便調整電費度數價錢嗎?簽約時一度3.5元，後來電費調漲，房東說別的房客現在電費都漲到一度4.5元，所以我的電費也要跟著漲?哪天如果房東又說電費一度10元時是否也就要造他說的調漲價錢，還是以合約為準呢?
【解析】
按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」固為民法第 442 條定有明文，惟「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定，於非因契約所發生之債，準用之。」「未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第二百二十七條之二第一項規定，訴請法院調整其租金。」亦分別為民法第227-2條所明定及最高法院93年12月02日台上字第2446號著有判例，是定期租賃，電費不屬租金之一部，非不得依民法第227-2條之規定，聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果；縱使電費亦屬租金之一部，亦同。至於因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額（註一），始為正當。從而，本案中的出租人，自不得「隨便」調整電費，但苟有「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者」（註二），非不得聲請法院增加電費之「適當」數額。
【註解】
註一：最高法院66年09月30日台上字第2975號、47年12月05日台上字第1771號判例參照。

註二：本案題意內容太少，尚不足以判斷是否有民法第227-2條之適用，只能由當事人自行依據個案所有事實，綜合判斷之。詳細內容，請參楊春吉（故鄉）著，故鄉的法律見解（租賃、旅遊、政府採購篇），第129頁至第142頁，95年6月自版，三民書局等書局寄售。

故鄉簡介:
現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。

作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。