【房地產最新裁判選輯】買賣及其他980604
【最高法院97年度台上字第2478號民事判決】
依民法第259條第5款規定，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。
文/楊春吉(故鄉)
【裁判要旨】
按契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（本院四十四年台上字第七０二號判例參照）。而依民法第二百五十九條第五款規定，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。查系爭房屋於被上訴人因出賣與上訴人交付上訴人占有，上訴人並對系爭房屋整修裝潢，支付自來水、瓦斯管線費、房屋稅、系爭土地地價稅、房屋裝潢費、網路裝設費、鋁紗門、預留冷氣管線、不銹鋼罩等費用，乃原審確定之事實。果爾，上訴人支出上開有關系爭房屋、土地費用，或係政府對房屋、土地所有人應課之稅收，或因其裝潢、管線等施作發生添附，並增加使用便利而增益系爭房屋之價值，可否謂僅係上訴人使用系爭房屋、土地所生之費用，或為個人生活所需，而對系爭房屋、土地無必要或無利益，而不能依民法第二百五十九條第五款規定，請求返還前開費用，即有推敲之餘地。原審未予盡察，遽為不利於上訴人之論斷，自屬可議。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二四七八號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 鄭瑞崙律師
被 上訴 人 永信建設開發股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 柯尊仁律師
上列當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十七年
一月十六日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十六年度
上更(一)字第二二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，並駁回其所為給付假執行所受損害之訴，無非以：兩造於民國九十三年十一月二十六日簽訂房地買賣合約書（下稱系爭買賣契約），由上訴人向被上訴人購買坐落高雄市○鎮區○○段一小段一五八０地號土地，權利範圍萬分之七八（下稱系爭土地），及其上建號第三四二六號、門牌號碼高雄市前鎮區○○○路二二七巷五五號房屋（下稱系爭房屋），價金計新台幣（下同）五百五十萬元；上訴人為辦理提早交屋，於九十三年十二月三十日簽立切結書（下稱系爭切結書），保證將配合被上訴人取得銀行貸款，並於系爭土地及房屋過戶後，隨即由銀行撥款繳納款項予被上訴人，絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。被上訴人依約於九十四年一月四日辦妥系爭土地、房屋所有權移轉於上訴人並點交完竣。惟上訴人以系爭房屋有瑕疵為由，阻止寶華銀行股份有限公司（下稱寶華銀行）撥款予被上訴人。被上訴人乃於九十四年一月十一日以存證信函催告上訴人於文到三日內將銀行貸款金額交付被上訴人或以現金一次給付。上訴人仍未付款，被上訴人遂以存證信函為解除買賣契約意思表示，於九十四年一月二十日送達上訴人等情，為兩造所不爭。茲被上訴人主張：系爭買賣契約既經解除，依民法第二百五十九條規定，上訴人應將系爭土地、房屋所有權移轉登記與伊，並返還系爭土地、房屋以回復原狀云云，上訴人則否認系爭買賣契約合法解除，辯稱：系爭房屋有瑕疵，被上訴人提起本件訴訟有違誠信原則，其主張回復原狀伊亦得為同時履行抗辯云云。查上訴人於九十三年十一月二十六日取得系爭買賣合約書（含代辦貸款委託書），同日繳交定金十萬元及簽約金十萬元辦理簽約完畢；其買賣契約備註二載明上訴人取得本約至簽訂本約，共計審閱本約條文一天。若無超過五天以上，上訴人同意提早簽約，而簽約後四天內對本約條文若有疑義，需以書面向被上訴人提出，由雙方協商條文內容，若逾期未提出，上訴人日後不得提出未享有本約審閱權。足見上訴人已詳閱系爭契約各條款始進行簽約，兩造合意簽約後四日內，尚可與被上訴人協商契約條款，若未提出疑義者，即不得主張其未有合理審閱期間，並約定自九十三年十一月二十六日起至同年月三十日為上訴人審閱期間，已足使上訴人詳閱買賣契約條款，已有合理之審閱期間。至於上訴人於九十三年十二月三十日簽立之系爭切結書內容僅有四款，難謂上訴人未有合理審閱期間。兩造係約定貸款金額四百萬元係房地總價之一部而非交屋款，上訴人同意於系爭房地產權過戶及銀行貸款抵押設定完成後即撥款予被上訴人，並約定系爭房地預定於九十三年十二月辦理移交予上訴人，於點交標的物時，若上訴人未能依約付清價款或其他應繳款項，被上訴人得暫時中止移交標的物，並依違約罰則處理，實際仍依地政及金融機構等機關實際辦理狀況為準。被上訴人原應於上訴人辦妥交屋手續且結算本約應繳款項後，始將房屋及土地所有權狀、房屋保固書、使用執照及被上訴人代繳稅費之收據交付上訴人，發給遷入證明文件，上訴人需於五日內憑證換取鑰匙。代辦貸款委託書第一項並約定上訴人同意於辦理產權移轉登記完成及辦妥抵押權設定之同時，由被上訴人直接交付金融機構核發貸款，以便繳付本約房地價款，自放款日起由上訴人負擔貸款本息，與辦妥交屋與否無涉，上訴人不得以未交屋為由，片面終止金融機構撥款予被上訴人。惟系爭切結書既載明經被上訴人同意立書人即上訴人於產權及銀行放款未取得之前提早交屋，上訴人則保證無條件遵行在本戶過戶後及抵押設定辦妥後，隨即由銀行撥款繳納款項予被上訴人，上訴人絕不因任何理由要求銀行延遲撥款。兩造原約定由被上訴人先將系爭土地及房屋所有權移轉登記予上訴人，再由寶華銀行核發貸款用以支付剩餘之買賣價款後，被上訴人始辦理交屋，惟因上訴人要求提早交屋，遂由上訴人簽立系爭切結書保證配合被上訴人取得銀行核貸之款項，約定於被上訴人未取得上訴人以貸款方式繳納之買賣價款前，由被上訴人先將系爭土地及房屋所有權移轉登記予上訴人，並辦理交屋。而此由被上訴
人先將系爭土地、房屋所有權移轉登記與上訴人，再由上訴人給付買賣價金之作法，與現房屋交易習慣相符，對上訴人無何不公平之處。自系爭切結書條款觀之，係因被上訴人除先將系爭土地及房屋之所有權移轉登記予上訴人外，且在取得銀行核貸款項前先辦理交屋，使被上訴人取得剩餘價款之保障陷於不利之地位，故要求上訴人不得以任何理由要求寶華銀行延遲撥款，並未限制上訴人另行主張物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任，亦即不因上訴人簽立系爭切結書，而謂有何預先免除被上訴人之責任或顯
失公平之處。上訴人所謂系爭買賣契約、代辦貸款委託書及系爭切結書均未予其合理審閱期間，且係定型化契約，預先免除被上訴人之責任，並限制上訴人行使權利，其條款違反消費者保護法第十二條及民法第二百四十七條之一、第一百四十八條第二項之規定而無效云云，亦無足採。查系爭土地及房屋已於九十四年一月四日辦理移轉登記及抵押權設定完畢，則上訴人支付價金之期限已屆至，上訴人即應同意貸款銀行即寶華銀行撥款予被上訴人，不得以系爭房屋有瑕疵為由阻止銀行撥款，如認為系爭房屋存
有物之瑕疵，於法僅得主張解除契約、請求減少價金或不履行之損害賠償等權利，並不因此當然取得拒絕支付價金之抗辯權。況同時履行抗辯權屬任意規定，得由當事人拋棄之，上訴人因提前交屋而出具系爭切結書，對被上訴人保證絕不因任何理由要求銀行延遲撥款，可認其已拋棄同時履行抗辯權，其以得行使同時履行抗辯為由阻止寶華銀行撥款，自有未合，並無足取。因而其聲請調查系爭房屋之瑕疵，已無必要。另觀系爭買賣契約書及其附件代辦貸款委託書所載兩造約定內容，上訴人阻止金融機構撥款予被上訴人時，上訴人應於被上訴人通知之日起七日內，以現金預定貸款金額及應負擔之各項稅費一次付清，如違反約定時，被上訴人得經催告逕行解除本約，若房地產權已移轉登記於上訴人名下時，上訴人應負回復原狀之義務，於七日內將房地移轉登記返還被上訴人。上訴人保證將配合被上訴人取得銀行貸款卻違約阻止撥款，致被上訴人無法取得貸款，經被上訴人催告後，上訴人仍未以現金繳納或配合辦理貸款手續，即應移轉系爭土地及房屋登記予被上訴人。被上訴人依上開約定行提起本件訴訟，乃其權利之正當行使，要難認其有何違反誠信原則之情事。而上訴人已拒絕給付剩餘買賣價金，則被上訴人能否順利由其行使執有之上訴人簽發本票權利受償，尚非無疑，自不得因被上訴人執有上訴人所簽發之本票，即認被上訴人不得解除買賣契約及請求回復原狀。上訴人或謂被上訴人不持上訴人所開立之本票行使權利，或謂因上訴人要求被上訴人給付於廣告所承諾之裝潢，卻明知上訴人已完成裝潢且已入住之情形下，提起本件訴訟請求回復原狀，顯已違誠信原則云云，委不足採。被上訴人既已引用起訴狀及歷次準備書狀所載為其攻防主張，並無被上訴人就上訴人之抗辯未加以爭執，而應視同自認情事。復查上訴人約定於支付價金期限屆至時，逕行阻止貸款銀行撥款予被上訴人，被上訴人於九十四年一月十一日寄存證信函予上訴人，催告上訴人於文到三日內將銀行貸款交付予被上訴人或以現金一次給付，該存證信函於同
月十二日送達上訴人，雖其催告之三日期間與約定之七日期間不符，因上訴人仍未付款，被上訴人於九十四年一月十九日寄發存證信函表示解除系爭買賣契約，而於同月二十日送達上訴人，則自其催告時起迄至表示解除契約之時，已合於兩造約定之七日期間，自發生合法解除契約效力。上訴人所謂於同年月二十八日提出給付乙節，縱令屬實，斯時被上訴人已無受領給付義務，自不負受領遲延之責任。被上訴人依約及民法第二百五十九條規定，請求上訴人回復原狀，將系爭土地、房屋之所有權移轉登記予被上訴人，並返還系爭土地、房屋予被上訴人，洵屬有據。末按解除契約，雙方互負回復原狀之義務，此項互負之義務，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，兩造固互負回復原狀之義務，惟上訴人違約阻止寶華銀行撥款予被上訴人，被上訴人經催告逕行解除本約，並依約定沒收上訴人已繳之全部款項作為違約金。該違約金核屬損害賠償性質。上訴人抗辯被上訴人應就原判決附表一各編號（下稱編號）所示款項負回復原狀之義務，惟其中僅編號一之定金及簽約金共計二十萬元，已為買賣價金之一部，屬民法第二百五十九條所定回復原狀範圍，至編號二代收款則為辦理移轉登記及自來水、瓦斯管線之通水、通瓦斯，乃為代辦上訴人個人所需費用，尚非對待給付所負義務，編號三、四、九之房屋稅、地價稅、管理費係被上訴人移轉所有權後上訴人使用土地、房屋所生費用，編號五、六、七、八之費用則係上訴人個人生活所需，均非回復原狀之範圍，不得請求對待給付返還。又被上訴人主張其因上訴人違約阻止貸款銀行撥款四百萬元而解除契約，且上訴人迄未辦理移轉登記返還被上訴人，其受有公司營建成本四百萬元利息損失，而被上訴人向銀行貸款利息損失即達二十九萬餘元；參考本棟大樓已成交二手屋買賣行情，損失約四十二萬餘元，另系爭房地委託廣告公司銷售支出佣金二十萬一千六百元，其損失達九十萬元以上，已提出銀行收據、成交紀錄、廣告公司證明單為證，超出其應對待給付返還二十萬元本息甚明。又公告現值乃地政機關逐年調整所核定，尚不能反應市場價格確有增值，此外上訴人未能證明被上訴人實際損害為何，被上訴人主張已將上訴人繳納之全部款項作為違約金，堪以採信。從而上訴人請求被上訴人解除契約後回復原狀之對待給付，自難准許。第一審為被上訴人勝訴之判決，並依聲請為附條件之假執行宣告，並無違誤。是上訴人請求被上訴人返還因假執行執行所受損害，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟按契約解除之雙方，互負回復原狀之義務，民法第二百五十九條定有明文，此項互負之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付（本院四十四年台上字第七０二號判例參照）。而依民法第二百五十九條第五款規定，就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。查系爭房屋於被上訴人因出賣與上訴人交付上訴人占有，上訴人並對系爭房屋整修裝潢，支付自來水、瓦斯管線費、房屋稅、系爭土地地價稅、房屋裝潢費、網路裝設費、鋁紗門、預留冷氣管線、不銹鋼罩等費用，乃原審確定之事實。果爾，上訴人支出上開有關系爭房屋、土地費用，或係政府對房屋、土地所有人應課之稅收，或因其裝潢、管線等施作發生添附，並增加使用便利而增益系爭房屋之價值，可否謂僅係上訴人使用系爭房屋、土地所生之費用，或為個人生活所需，而對系爭房屋、土地無必要或無利益，而不能依民法第二百五十九條第五款規定，請求返還前開費用，即有推敲之餘地。原審未予盡察，遽為不利於上訴人之論斷，自屬可議。次按當事人之一方如果在裁判上援用同時履行抗辯權則法院應為他方提出對待給付時應對之為給付之判決。此種命被告為本案給付及命原告同時履行，兩者之間在性質上有不可分割之關係不得單獨確定，無論係對本案給付部分或對同時履行之對待給付部分，其中之一上訴有理由時即應將全部判決廢棄。另關於上訴人請求被上訴人返還因假執行執行所受損害部分，係以原審認上訴人第二審上訴為有理由為前提，原判決既經廢棄，上訴人此部分之請求，自應一併廢棄發回，由原審另為適宜之裁判。上訴論旨，指摘原判決為不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十七 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十二 月 十二 日
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