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【房地產最新裁判選輯】租賃980603
【最高法院 98 年度第 2 次民事庭會議】
基於保護民說法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地。
文/楊春吉(故鄉)
【討論事項】
九十八年度民議字第四號提案（台灣高等法院暨所屬法院九十七年法律座談會民事類提案第十二號）
【院長提議】
出租人於民國八十九年五月五日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾五年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，是否有新修正民法第四百二十五條第二項規定之適用？
【甲說】
民法第四百二十五條第一項「所有權讓與不破租賃」規定之適用前提，在於租賃物所有權發生移轉，故同條第二項之適用，應以租賃物所有權移轉之時，係在民法債編修正前或修正後而定。如租賃物係於債編修正前發生所有權移轉，固無修正後同條第二項之適用，但租賃物係於債編修正後，始發生所有權移轉者，仍應適用修正後之規定。蓋租賃契約為一繼續性契約，如租賃契約於民法債編修正 後繼續存在，則自債編修正施行後，有關租賃契約之效力，自應受新修正民法債編相關規定之規範，因此時修正前之規定，已因法律修正而失其規範效力。此時適用新修正之民法債編規定，係對民法債編修正後所繼續發生之事實發生規範效力，並無違反法律不溯及既往之原則可言。
【乙說】
基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地。
【丙說】
本案應視承租人依舊法所取得之法律權利或期待利益，其權利或利益是否值得保護，與新法溯及適用對其不利影響之程度，為綜合判斷是否適用新修正民法第四百二十五條第二項規定。
【決議】
採乙說：
基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地。