【房地產最新裁判選輯】
【最高法院96年3月9日96年度台上字第483號民事判決】
司法院釋字第349號解釋，旨就共有物分管契約知情與否為闡示，核與本件被上訴人得否以信託關係對抗系爭土地之所有權人即上訴人之情形尚屬有間，自不可比附援引。
【裁判要旨】
按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，而應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，司法院釋字第三四九號固著有解釋。惟此解釋旨就共有物分管契約知情與否為闡示，核與本件被上訴人得否以信託關係對抗系爭土地之所有權人即上訴人之情形尚屬有間，自不可比附援引。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十六年度台上字第四八三號
上 訴 人 甲 ○ ○
號
乙 ○ ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
號
共 同
訴訟代理人 周 武 旺律師
被 上訴 人 戊 ○ ○
己 ○ ○
庚○○○
共 同
訴訟代理人 陳 明 義律師
被 上訴 人 辛 ○ ○
壬 ○ ○（民國77年8月9日生）
U.S.A.
上 列一 人
法定代理人 癸 ○ ○ 住同上
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十四年五月二十四日台灣高等法院台南分院第二審判決（九十三年度重上字第六四號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理 由
本件上訴人主張：坐落台南縣永康市○○段三三九之三號土地（下稱系爭土地，重測後為同市○○段五七四號土地）係伊四人自台灣台南地方法院（下稱台南地院）八十八年度執字第六二四五號拍賣抵押物執行事件中拍賣承受而於民國九十年六月十二日登記取得所有權。被上訴人均無正當權源，分別在系爭土地上建有如原判決附圖（下稱附圖）所示甲、乙、丙部分之房屋等情，爰依無權占有之法律關係，基於所有權之作用，求為命被上訴人己○○將附圖甲部分面積一七○平方公尺鐵造石棉瓦造修車廠、被上訴人己○○、庚○○○將附圖乙部分面積七六平方公尺鋼筋混凝土造三樓樓房、被上訴人己○○、戊○○、辛○○、壬○○將附圖丙部分面積八二平方公尺磚造平房拆除，並將該土地交還伊；暨均自九十年六月十二日起，減縮為己○○按年以新台幣（下同）六萬一千二百元、己○○、庚○○○共同按年以二萬七千三百六十元、己○○、戊○○、辛○○、壬○○共同按年以二萬九千五百二十元計算給付伊損害金之判決。
被上訴人戊○○、己○○、庚○○○則以：系爭土地原係由戊○○及己○○之父邱再添向訴外人陳石松購得陸軍營產地之租用權而建造平房居住，嗣由邱再添借用當時為現役軍人之女婿蔡聖宇名義承購，並於六十一年十一月二日以蔡聖宇名義信託登記為所有人。系爭土地確係邱再添所有，迨邱再添於七十一年二月二十七日死亡後，由戊○○及己○○繼承取得共有。而蔡聖宇於八十一年十一月八日死亡後，固由其女蔡鳳英登記為所有權人名義，惟蔡鳳英另案爭訟中勾串訴外人林麗雯、盧啟明、程名弘（下稱林麗雯等三人）偽造文書，八十六年十月間即以假買賣方法迅速將系爭土地所有權移轉登記為林麗雯等三人所有，繼於八十七年四月十三日與上訴人互相勾結偽造文書，虛偽設定一千五百萬元抵押權登記，上訴人進而聲請拍賣抵押物，以使戊○○、己○○無法索回系爭土地。戊○○、己○○發覺後，曾向台南地院提起第三人異議之訴（八十八年度訴字第一二○○號），然因系爭土地所有權尚未登記為戊○○、己○○名義而被判決敗訴，但上訴人已知伊等對系爭土地確有所有權存在，更明知系爭土地上蓋有伊等所有顯具相當經濟價值之三棟房屋，竟惡意向台南地院民事執行處承受系爭土地，應已同意容忍伊等系爭房屋之存在，而不得再請求拆屋還地等語，資為抗辯。被上訴人辛○○、壬○○則未提出書狀作何抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人主張系爭土地由伊拍賣承受而登記取得所有權，系爭土地上建有上開房屋等事實，為被上訴人所不爭。查系爭土地經上訴人甲○○聲請台南地院為前開拍賣抵押物強制執行時，拍賣公告附表（附記）欄第六項已註記：「查封時，據債權人代理人稱系爭土地上有一棟三層樓房，一棟平房，一部分空地，債權人稱祇查封土地即可等語，應買人應自行查證，拍定後不點交」。上訴人分別為該執行事件之執行債權人及抵押權人，均經台南地院為執行拍賣之通知，有該案卷可稽，對此當無不知之理。戊○○、己○○曾於執行程序進行中，以其二人為邱再添之繼承人，而邱再添將系爭土地信託登記予蔡聖宇，系爭土地實為其等所有為由，提起第三人異議之訴，雖經歷審裁判認為戊○○、己○○不能證明有足以排除強制執行之所有權或其他足以排除強制執行之權利而告敗訴確定，然上訴人對於邱再添與蔡聖宇就系爭土地有信託關係存在之事實，應已知悉其情。上訴人徒以甲○○以外之上訴人未參與該訴訟而主張不知系爭土地信託登記之事，並無可取。上訴人對系爭土地上有被上訴人所有之房屋，且邱再添與蔡聖宇間就系爭土地存有信託關係之事實，既已知悉其情，依司法院釋字第三四九號解釋理由書之意旨，該信託契約縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人即上訴人發生法律上之效力。上訴人主張該信託契約為債權契約，伊非契約當事人，且為善意第三人，被上訴人不得以該信託契約對抗伊云云，當無可採。系爭土地原為國有土地，係戊○○、己○○及訴外人蔡邱金葉之父邱再添基於減少價金支出之考量，借用當時具有軍人身分之女婿即蔡邱金葉之夫蔡聖宇名義購買，並信託登記為蔡聖宇名義，是信託關係存在邱再添與蔡聖宇間，邱再添於七十一年二月間死亡，信託關係消滅，蔡聖宇始負有返還信託物即系爭土地之義務。蔡聖宇於八十一年十一月間死亡，蔡邱金葉、辛○○、蔡鳳英因繼承而承受上開信託物返還之義務，嗣因分割遺產而由蔡鳳英於八十二年三月五日單獨登記為系爭土地所有人。而系爭土地係於八十六年十月二十二日始由蔡鳳英以買賣方式移轉所有權登記予林麗雯等三人，林麗雯等三人並於八十七年四月間設定一千五百萬元抵押權予上訴人，其後上訴人方經法院拍賣承受取得系爭土地所有權，可知系爭土地於八十六年十月間由蔡鳳英移轉所有權登記予林麗雯等三人之前即已存在如附圖所示甲、乙、丙部分之房屋，且該房屋所有人於基地即系爭土地移轉前，對系爭土地登記名義人蔡鳳英即已取得土地利用權。況上訴人於執行程序中承受系爭土地時既明知有被上訴人所有如附圖所示上開房屋存在而仍予承受，各該房屋非供短期使用，均具相當經濟價值，依法理應認上訴人已有默許容認被上訴人之上開房屋存在，並繼續使用系爭土地之意。本件如不保護信託契約當事人即被上訴人以各該房屋使用系爭土地之期待利益，土地使用契約將難以或很少成立，故宜使不動產所有權移轉之債權契約原則上有拘束受讓人之效力。上訴人既可得而知系爭土地之信託關係存在被上訴人之被繼承人邱再添與上訴人所交易前手蔡鳳英之被繼承人蔡聖宇間，猶於強制執行中承受系爭土地，此時被上訴人在系爭土地上各該房屋之所有權即應優先受保護，以符均衡正義。足認上訴人主張被上訴人所有各該房屋無權占有系爭土地，自非可取。從而上訴人依無權占有之法律關係，基於所有權之作用，請求被上訴人分別拆屋還地及給付損害金，均非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地法第四十三條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦予絕對真實之公信力。故第三人信賴登記而取得土地權利時，真正權利人不得對之主張其權利。查系爭土地原登記名義人蔡聖宇已於八十一年十一月間死亡，因分割遺產而由訴外人蔡鳳英於八十二年三月五日單獨登記為所有權人，迨至八十六年十月間蔡鳳英以買賣方式移轉所有權登記予訴外人林麗雯等三人，林麗雯等三人並於八十七年四月間設定抵押權予上訴人，嗣經上訴人聲請執行拍賣系爭土地後予以承受而於九十年六月十二日登記取得所有權，為原審所確定之事實。準此而言，上訴人信賴林麗雯等三人之系爭土地所有權登記而經法院拍賣予以承受取得所有權，被上訴人縱為真正權利人，亦不得對之主張其權利。原審見未及此，遽以被上訴人對於系爭土地有信託關係之正當權源為由，為不利上訴人之認定，自有可議。次查被上訴人戊○○、己○○前向台南地院對於甲○○、林麗雯及訴外人盧啟明、沈雲翔等四人所提起第三人異議之訴事件（八十八年度訴字第一二○○號），戊○○、己○○受敗訴之判決確定，有歷審裁判足稽（見一審一卷八三至九七頁），上訴人乙○○、丙○○及丁○○均非該事件之當事人，其三人復主張彼等未參與該訴訟而不知系爭土地有所謂信託關係之存在等情，原審未予詳加調查說明，遽謂上訴人（按含乙○○以次三人）對於邱再添與蔡聖宇就系爭土地有信託關係存在之事實，應已知悉其情云云，是否允當，非無斟酌之餘地。又按共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，而應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，司法院釋字第三四九號固著有解釋。惟此解釋旨就共有物分管契約知情與否為闡示，核與本件被上訴人得否以信託關係對抗系爭土地之所有權人即上訴人之情形尚屬有間，自不可比附援引。乃原審認該信託契約縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人即上訴人發生法律上之效力云云，所持法律上之見解自有違誤，原審據之為上訴人敗訴之判決，自有未當。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又被上訴人抗辯上訴人明知或可得而知系爭土地如上信託關係存在乙節，倘非虛妄，上訴人請求拆屋還地能否謂無悖於誠信原則，要係別一問題，案經發回，宜併查明注意及之。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 三 月 九 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 吳 正 一
法官 劉 福 聲
法官 黃 義 豐
法官 簡 清 忠
法官 吳 麗 女
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十六 年 三 月 十九 日
楊春吉(故鄉)
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
留言列表
