【房地產最新裁判選輯】租賃971220
【最高法院97年11月20日97年度台簡上字第21號民事判決】查封之效力僅禁止物之所有權人處分系爭被查封物，查封前已存在之租賃契約，承租人之營業行為並不因查封而受影響，承租人拋棄其租賃權利，並無法解免其占有之事實。
【裁判要旨】
查封之效力僅禁止物之所有權人處分系爭被查封物，查封前已存在之租賃契約，承租人之營業行為並不因查封而受影響，承租人拋棄其租賃權利，並無法解免其占有之事實。準此，被上訴人依系爭契約請求上訴人給付積欠之六個月租金及自原租賃契約屆滿翌日（即九十三年一月一日）起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金五萬元，於法自無不合。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台簡上字第二一號
上 訴 人 利園海鮮樓企業有限公司
法定代理人 乙○○
上 訴 人 甲○○
共 同
訴訟代理人 邱六郎律師
被 上訴 人 有樂實業股份有限公司
法定代理人 丙○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十七年八月四日台灣台北地方法院第二審判決（九十六年度簡上字第四○三號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：上訴人利園海鮮樓企業有限公司（下稱利園公司）邀同上訴人甲○○為連帶保證人，於民國九十二年一月一日向伊承租門牌號碼台北市○○路○段一○五巷十四之二號有樂大廈一樓全部、二樓B、C、D 室及地下停車場等房屋（下稱系爭房屋）作為餐廳使用，而簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自同日起至同年十二月三十一日止，每月租金新台幣（下同）二十四萬元，利園公司並於訂約時交付伊一百十五萬元作為押租保證金。詎利園公司自九十二年六月間起即藉故拒交租金，經伊於同年十月十七日以律師函之送達催告其於三日內繳清欠租，仍未履行，茲雙方租賃關係已因租期之屆滿而消滅，依約上訴人應給付欠租及違約金等情，爰依租賃契約及連帶保證法律關係，求為命上訴人連帶給付四十九萬元租金，及自九十三年一月一日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月連帶給付五萬元違約金，暨均加計法定遲延利息之判決。（未繫屬本院部分，不予贅述。）
上訴人利園公司則以：伊自六十一年初起向被上訴人承租系爭房屋經營餐飲業，租期一年，每年一月一日更換新約。被上訴人原法定代理人蔡火欽已於七十九年六月二十一日亡故，訴外人佐藤哲男非被上訴人公司之股東、董事，無權授權訴外人溫上樑處理簽約事宜。溫上樑以被上訴人代理人之身分為被上訴人處理租賃事務，與伊簽訂之系爭租約應溯及自八十年一月起不生效力。況被上訴人已拒絕承認溫上樑之無權代理行為，嗣後不能再予追認而使之有效，兩造間之租賃契約應自八十年一月一日起轉為不定期租賃契約。伊因SARS疫情暫停營業並請求減免租金，經與溫上樑協議同意降低租金，並於九十二年六月一日簽訂新租約，租金每月三萬元，雙方並約定以伊交付被上訴人之押租金利息每月一萬元抵付租金。伊自九十二年六月一日起至同年十月十七日按月給付溫上樑租金二萬元，溫上樑業將該款匯入被上訴人帳戶，被上訴人並寄送載有押金利息字樣之發票與伊，伊並未積欠租金。系爭房屋內仍放置伊所有之餐桌，係因被上訴人威脅伊必須停業，將系爭房屋上鎖所致，伊既未使用系爭房屋，自無需支付租金等語，資為抗辯。並以被上訴人自九十二年七月三十日起至九十三年六月四日止，妨礙伊使用系爭房屋，經扣除租金後，應返還伊一百零一萬元押租金等情，反訴請求被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。上訴人甲○○則以：伊為利園公司之前任負責人，系爭租約簽立時，伊係以利園公司法定代理人之身分蓋章其上，並非以個人名義擔任連帶保證人，因系爭租約上承租人及連帶保證人之間隔過小，致有所誤會，被上訴人請求伊連帶給付租金，並無理由等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：被上訴人之原法定代理人為蔡火欽，已於七十九年間去世，迄九十二年十月六日始改選丙○○為負責人，系爭房屋出租事宜雖向由訴外人溫上林處理，然溫上林亦於九十一年七月間亡故。系爭租約係於九十二年一月一日由溫上樑與上訴人所簽訂各情，為兩造所不爭執。縱認溫上樑係無權代理被上訴人與上訴人簽訂租約屬實，然依被上訴人於第一審提出之董事會議事錄，足證被上訴人已於同年十月六日選任丙○○為董事長，而被上訴人於丙○○擔任董事長後承認溫上樑與上訴人簽訂租約之無權代理行為，依民法第一百七十條規定，自對被上訴人發生效力。證人溫上樑否認有與利園公司提及降低租金乙事，且上訴人所謂之租金發票明載七、八月份地下室停車費保證字樣，並未記載為租金，況兩造歷來均以書面訂定租約，若兩造間已達成調降租金之協議，且大幅調降，理應以書面為之。系爭房屋九十二年度之房屋稅金額即高達二十六萬八千八百四十七元，加上地價稅或土地租金，被上訴人若調降租金為每月三萬元將無利潤可言。是上訴人所提開二紙收據（發票），尚不足以證明被上訴人與利園公司業已協議調降租金為三萬元之事實。又證人翁錦和僅表明其與上訴人間有減租協議，亦無法推知本件兩造間確有減租之協議。證人萬勳為甲○○之父，與上訴人關係密切，依上訴人與萬勳所陳證物資料，亦無法得出其間確有洽談減租之心證。依台灣台北地方法院檢察署九十三年度偵字第七六三○號、第九四六○號不起訴處分書所載內容，上訴人利園公司係因系爭房屋遭溫上樑以鐵鍊上鎖致其「翌日」無法營業而提出妨害自由、妨害名譽及信用罪嫌之告訴，上訴人主張餐廳因而一個月無法營業，難信為真正。再上訴人自承因暴發SARS風暴，已於九十二年五月十五日停止營業。且利園公司之餐廳雖已停止營業，但卻仍拒不返還系爭房屋一樓與被上訴人，系爭房屋一樓始終仍在利園公司占有中，利園公司拒絕給付租金，亦非正當。此外，上訴人未能提出證據證明被上訴人自九十二年七月三十日起以各種不法手段妨害阻止其餐廳之營業活動，系爭租約之租金自仍應以原約定之每月二十四萬元計算。查上訴人自九十二年六月起未付租金，算至同年十二月三十一日租賃期滿為止，總計租金為一百六十八萬元。扣除九十二年六、七月間被上訴人收取地下室停車位費用四萬元，及以押租金一百一十五萬元抵充後，尚不足四十九萬元。綜觀上訴人陳稱因SARS疫情於九十二年五月十日停止營業，及證人溫上樑證稱，系爭大樓現無人居住，一樓餐廳部分做到九十三年三月六日各等語，並參以系爭大樓之情況及系爭租約原約定使用範圍包括系爭房屋一、二樓，暨上訴人於租期屆滿後僅占有使用一樓各情，被上訴人請求自九十三年一月一日起至遷讓房屋之日止按月依租金三倍計算違約金即七十二萬元尚屬過高，應減為每月五萬元為適當。又甲○○係於系爭租約乙方即承租人連帶保證人欄下蓋章，自應認係利園公司之連帶保證人，甲○○所為其非系爭租約連帶保證人之辯解，尚無可取。利園公司反訴部分，依上所述，利園公司繳交之押租金尚不足完全抵充其積欠被上訴人之租金，其請求被上訴人返還一百零一萬元押租金本息，即屬無據等詞，因而維持第一審所為上訴人不利部分之判決，駁回其上訴，經核於法並無違誤。按公司之法人人格於公司解散登記清算完結前，均有效存續，不因其任董事長之代表人死亡而影響公司法人之行為能力，依公司法第八條第一項規定意旨，董事長死亡，董事未重新選任董事長時，應由全體常務董事或全體董事代表公司，自無公司代表人欠缺之問題。查本件被上訴人之董事長蔡火欽已於七十九年間過世，被上訴人公司董事未依公司法之規定重新選任董事長，依上開說明，即應由全體董事代表被上訴人公司為法律行為。而公司法人之法律行為不以代表人親自踐行為必要，委任代理人為之並非法所不許。故本件被上訴人公司之全體董事於蔡火欽身故後，全權委託在台之董事蔡火清負責公司事務，蔡火清轉委任其子佐藤哲男處理公司事務，佐藤哲男再委任溫上樑代為簽訂系爭房屋租賃契約即非無權代理，縱經利園公司定期催告被上訴人是否承認系爭租約，亦不生民法第一百七十條第二項之法律效果，原審認系爭租約為有效之理由雖有不同，但結果並無二致。又查封之效力僅禁止物之所有權人處分系爭被查封物，查封前已存在之租賃契約，承租人之營業行為並不因查封而受影響，承租人拋棄其租賃權利，並無法解免其占有之事實。準此，被上訴人依系爭契約請求上訴人給付積欠之六個月租金及自原租賃契約屆滿翌日（即九十三年一月一日）起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付違約金五萬元，於法自無不合。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十二 月 一 日
【最高法院97年11月13 日97年度台上字第2393號民事判決】法院核定違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額等情狀定之。
【裁判要旨】
法院核定違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額等情狀定之。原審認系爭租約第六條第五款係有關○○公司回復原狀逾期應給付違約金之約定，並依該款約定核定○○公司應給付之違約金，則有關違約金之數額，自應就○○公司逾期日數、甲○○等因而受有之損害暨捷時公司如未逾期，甲○○等可得享受之利益數額等定之。而其既認定○○公司未依約回復原狀，尚應修復者僅第一層後門應回復為雙層不銹鋼板門及修復第一層正面右側柱邊 PVC落水管損壞部分，其修復費用各為九千元、一千六百元，施工期間為五個工作天，則○○公司就該二設施未回復原狀，是否足以影響系爭租賃物之出租？甲○○等在系爭租約終止後，逾二年未能出租系爭房屋，何以與○○公司逾期回復原狀有關？原審未說明其依據，即憑以核定違約金數額，已有可議；且既謂捷時公司應負回復原狀之修復費僅一萬餘元，施工期間僅五日，則核定逾期違約金達一百八十三萬餘元，是否適當，尤滋疑義。
【裁判全交】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二三九三號
上 訴 人 香港商捷時海外貿易有限公司台灣分公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 林炎平律師
上 訴 人 甲○○
乙○○
共 同
訴訟代理人 戴國石律師
上列當事人間請求返還擔保金事件，兩造對於中華民國九十七年四月二十二日台灣高等法院高雄分院第二審判決（九十六年度上字第一五八號），各自提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件上訴人香港商捷時海外貿易有限公司台灣分公司（下稱捷時公司）起訴主張：伊於民國九十年二月二日向對造上訴人甲○○、乙○○（下稱甲○○等）承租坐落高雄市○○○路七號房屋之一、二、三層（下稱系爭租賃物），並交付保證金新台幣（下同）四百四十四萬四千四百四十元，約定租期自九十年三月一日起三年，其後雖續訂租約自九十三年三月一日起至九十六年二月二十八日止，惟伊於九十三年二月十一日即以存證信函通知甲○○等租約於九十四年二月二十八日終止，復於九十三年十月六日通知於該租約終止日交屋。嗣伊即依據租約所附照片回復原狀，且如期點交房屋，詎甲○○等竟藉詞伊未回復原狀，拒絕返還系爭保證金等情，爰求為命甲○○等給付四百四十四萬四千四百四十元並加計自九十四年三月一日起按法定利率計算遲延利息之判決（捷時公司請求甲○○等負連帶責任部分，業受敗訴判決確定。又第一審判命甲○○等給付四百二十八萬一千二百四十五元本息，駁回捷時公司其餘本息之請求，甲○○等就敗訴部分，捷時公司就駁回之本息部分，分別提起上訴及附帶上訴）。
上訴人甲○○等則以：捷時公司雖於九十四年二月二十八日點交房屋，但仍有多項設施迄未依約回復原狀，其返還保證金之請求權自未發生；且捷時公司應依系爭租約第六條、第十條第六款約定，按日給付伊六萬元以為賠償，並依租約第十一條約定給付違約金一千二百萬元，合計其應給付之金額為九千九百六十萬元，以系爭保證金扣除後已無餘額可請求返還等語，資為抗辯。
原審將第一審判決關於命甲○○等給付二百六十萬二千七百三十元本息，及駁回捷時公司其餘本息之請求部分，均判予維持，分別駁回甲○○等之其餘上訴及捷時公司之附帶上訴；關於命甲○○等給付超過上開本息部分，予以廢棄，改判駁回捷時公司該部分之訴，無非以：捷時公司向甲○○等承租系爭租賃物，交付保證金四百四十四萬四千四百四十元，原約定租期至九十六年二月二十八日止，嗣甲○○等同意於九十四年二月二十八日終止租約，兩造並於同日會同點交房屋，當時房屋已騰空，但甲○○等以捷時公司未依約回復原狀而拒絕點收及返還保證金。查系爭租約第六條第五款約定租約屆期或終止後之回復原狀以租約所附相片為準，甲○○等雖提出高雄市建築師公會製作之鑑定報告書為證，指捷時公司未依約回復原狀云云，惟查：(一)第一至第二層樓梯變更為鋼骨構造且未辦理變更使用執照：系爭租賃物之第一至第二層樓梯構造原為鋼筋混凝土造，而捷時公司重建者雖為鋼骨造，但依證人即當初為兩造接洽租約之陳鶴翔所證，兩造之所以約定日後回復原狀以租約後附之相片為準，係因出租人擔心「位置」及「外觀色澤」會有不同，兩造並未就其材質為特別之約定；另參酌證人即製作上開鑑定報告書之陳奎宏、朱有三所言，鋼骨造之樓梯在功能、結構安全性、使用年限及消費者喜好程度上並非不如鋼筋混凝土造，甚且造價更高；加以捷時公司於回復原狀前亦迭發函甲○○等詢問有關如何為回復，均未獲置理，堪認捷時公司就此部分已盡回復原狀之義務。甲○○等因此不願於變更使用執照申請書上用印，自難歸責捷時公司。(二)第一層騎樓地坪及室內地坪：甲○○等主張騎樓花岡石地坪較原狀提高約二十公分，第一層室內花岡石地坪較原狀提高約十公分等情，固有上開鑑定報告書為證，惟陳奎宏、朱有三係依「核准圖說」為鑑定，與兩造約定以租約後附照片為準，自有不同；而依租約之照片所示，並無法看出訂約時騎樓之高度，甲○○等復未能舉證證明訂約時之高度，所述即非可採。另第一層室內地坪之高度前後雖有不同，但租約所附照片係未鋪設花岡岩地磚之狀態，回復原狀則已鋪設，本難據以判定其差異，且因施工及材質之不同，地坪高度略有差異應屬合理，實難指捷時公司未依約回復。(三)第一層後門：系爭租賃物返還時為單層鋼板門，而依租約所附照片可判斷原為雙層不銹鋼板門，此經陳奎宏、朱有三陳述在卷，自應於保證金中扣除此項費用。(四)屋頂層屋架鋼骨雖重新上漆，但仍有些銹蝕痕跡：此部分屬於房屋本有之設備，經自然使用所生之損耗，依照系爭租約第七條第一款約定為非消耗品，應由出租人修復，自不屬於捷時公司應回復原狀之範圍。(五)第一層正面右側柱邊PVC 落水管損壞：系爭租約第七條第二款約定如有水、電設施故障致無法使用者，概由承租人負責修復。PVC 落水管為關於水之設施，點交房屋時既有損壞，捷時公司自應予以修復。(六)屋頂層磁磚地坪髒污：此屬於房屋本有之設備經自然使用所生之損耗，依租約第七條第一款約定，捷時公司不負修復責任。(七)第一層鐵捲門底板彎曲變形：此亦屬自然使用所生之損耗，甲○○等亦未證明係捷時公司故意損壞，自不得主張應由該公司修復。綜上所述，捷時公司應將第一層後門回復為雙層不銹鋼板門及修復第一層正面右側柱邊 PVC落水管損壞部分，其修復費用各為九千元、一千六百元，施工期間共為五個工作天（因門窗工程與接管工程互不妨礙，故以工作天數較長之門窗工程為計算標準）。次查系爭租約第六條第五款、第十條第六款分別約定「租期屆滿或終止時，捷時公司應將租賃物回復原狀交還甲○○等，如有遲延，每逾一日應給付六萬元以為賠償」、「租期屆滿，捷時公司應即搬離，將租賃物回復原狀交還甲○○等，如有遲延，應依本約所訂應負之責任外，每逾一日應給付甲○○等六萬元」，依各該文義，可知前者係規範回復原狀，後者係規範搬離系爭租賃物，捷時公司已如期搬離，自無第十條第六款之適用。再租約第十一條約定「雙方如有違本約所訂任一條款應盡之義務者，除各該條款已有規定者外，應就每一違約事項另賠償他方六百萬元之違約金」，既謂「除各該條款已有規定者外」，自應解為若其他條款已有賠償規定時即無適用，否則無異重複求償；捷時公司應負之回復原狀及修復義務既分別於第六條第五款及第七條第二款明訂賠償方式，即無第十一條約定之適用。惟關於第六條第五款之約定，捷時公司抗辯約定之違約金過高，經查兩造原約定之租金為每月九十一萬一千五百五十五元，每日不過三萬零五百十九元，其約定每逾一日應按日給付六萬元，實屬過高，應認以每日三萬零五百十九元賠償，已足以彌補甲○○等之損害。審酌捷時公司於九十四年二月二十八日搬遷後，系爭租賃物尚未出租已逾二年，而除一般市場交易因素外，捷時公司應負回復原狀之義務而有前述遲延情事，亦屬原因，其應支付之違約金以二個月（包括修復所需日數在內）租金計算即一百八十三萬一千一百十元為適當。末查系爭租約第四條約定「該保證金於租期屆滿或契約終止時，經雙方會算，扣除損害賠償及其他給付額並經雙方確認無異議後，由甲○○等無息返還捷時公司」，則扣除前述捷時公司應負擔之回復原狀費用及違約金後，甲○○等應返還保證金二百六十萬二千七百三十元。從而，捷時公司請求甲○○等返還上開保證金及加計自其交還租賃物之翌日即九十四年三月一日起按法定利率計算之遲延利息部分，洵屬有據，應予准許；逾此所為請求，尚屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟法院核定違約金，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、及當事人所受損害，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額等情狀定之。原審認系爭租約第六條第五款係有關捷時公司回復原狀逾期應給付違約金之約定，並依該款約定核定捷時公司應給付之違約金，則有關違約金之數額，自應就捷時公司逾期日數、甲○○等因而受有之損害暨捷時公司如未逾期，甲○○等可得享受之利益數額等定之。而其既認定捷時公司未依約回復原狀，尚應修復者僅第一層後門應回復為雙層不銹鋼板門及修復第一層正面右側柱邊 PVC落水管損壞部分，其修復費用各為九千元、一千六百元，施工期間為五個工作天，則捷時公司就該二設施未回復原狀，是否足以影響系爭租賃物之出租？甲○○等在系爭租約終止後，逾二年未能出租系爭房屋，何以與捷時公司逾期回復原狀有關？原審未說明其依據，即憑以核定違約金數額，已有可議；且既謂捷時公司應負回復原狀之修復費僅一萬餘元，施工期間僅五日，則核定逾期違約金達一百八十三萬餘元，是否適當，尤滋疑義。又甲○○等對於第一審判決提起上訴，於原審即陳稱「系爭租賃物尚有二層浴廁鋁窗損壞、二至四層西南側鋼樑及鋼承板有銹蝕及滲水痕跡等缺失，第一審就此部分未予判決，且無理由說明，顯然違法」等語（見原審卷三五頁），乃原審仍未調查審認，亦有理由不備之違法。兩造上訴論旨，各指摘原判決對其不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 十三 日
本件正本證明與原本無異
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 二十八 日
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