【最高法院97年10月30日97年度台上字第2307號民事判決】出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第四百二十三條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任。
【裁判要旨】
末查出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第四百二十三條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任。上訴人承租系爭房屋之目的，係供經營咖啡商店之用，為被上訴人所知悉，乃原審所認定，而系爭房屋經拆除騎樓違建之部分後，已無法繼續作商店使用，似亦為被上訴人所不爭執，則被上訴人有無違反上開給付義務，尤須進一步加以研求審認。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十七年度台上字第二三０七號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 陳清華律師
被 上訴 人 華聯遊覽車客運股份有限公司
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國九十七年六月二十三日台灣高等法院花蓮分院第二審判決（九十七年度上字第一二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院花蓮分院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國九十五年五月十一日向被上訴人承租坐落花蓮市○○路五四七號房屋（下稱系爭房屋）供伊所設立之美世帝有限公司（下稱美世帝公司）經營85°C咖啡之用。系爭租賃契約簽訂後，伊即斥資新台幣（下同）三百餘萬元裝潢系爭房屋，並於九十五年七月十三日開始營運。惟伊嗣接獲花蓮縣政府違章建築通知書，指出系爭房屋泰半為占用騎樓之違章建築，該騎樓違建部分經拆除後，可合法使用部分面寬僅有一．五公尺左右，已無利用價值，被上訴人顯已無法繼續提供合於使用、收益狀態之租賃物供伊使用，租賃目的無法達成，爰依法終止契約，並請求營業淨利、裝潢設備費及搬運重新裝潢費等情，求為命被上訴人給付四百八十二萬五千三百九十七元本息之判決（上訴人其餘之請求，業經第一審判決其勝訴確定）。
被上訴人則以：伊與上訴人簽訂房屋租賃契約時已就建物標的，坐落地點、可使用坪數、租金等，詳為約定，上訴人已明知系爭房屋之情況，且上訴人裝潢商店時，設計師亦應依使用執照與地籍謄本而為設計裝潢，上訴人絕不可能誤認占用地非騎樓。本件實係上訴人自行違規使用系爭房屋之騎樓地，致遭檢舉而被拆除，並非伊之責任，上訴人無權向伊請求損害賠償等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴部分之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人承租系爭房屋之目的，係為其所設立之美世帝公司經營85°C咖啡之用，被上訴人亦知悉上情。惟依兩造所簽訂之租約已明確約定租賃地點，且上訴人於訂約時已取得被上訴人提供系爭土地之使用執照及建物測量成果圖，並憑以申辦營利事業登記證，其指稱不知承租地之騎樓及其範圍何在云云，顯不可採。上訴人復未能舉證證明被上訴人於訂約時就系爭土地騎樓面積位置有何欺瞞之事實，又參以系爭房屋未出租前之照片，系爭房屋騎樓仍保有其騎樓之外觀，任何人一望即知，並無導致誤認該部分空間並非騎樓之可能，雖該騎樓空間有裝上可垂直上下之鐵捲門，但衡諸花蓮地區騎樓使用之狀況，亦不致造成該空間並非騎樓之誤認。上訴人主張因不知合法坪數致陷於錯誤而訂約云云，尚非可採。則上訴人於承租後，將櫃台設計占用騎樓而遭檢舉拆除，此項損失應由其自行負擔，其請求被上訴人賠償營業淨利、裝潢設備費用及搬運重新裝潢費用，為無理由等詞，為其判斷之基礎。
按判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見，民事訴訟法第二百二十六條第三項定有明文。法院為原告敗訴之判決，而關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見有未記載於理由項下者，即為同法第四百六十九條第六款所謂不備理由（本院二十九年上字第八四二號判例參照）。又基於民事訴訟處分權主義之原則，法院應以原告所表明之訴訟標的作為審判之對象。本件上訴人在原審係表明根據侵權行為及債務不履行之法律關係請求（見原審卷二二頁），原審於判決理由中就上訴人所主張之原因事實是否該當於侵權行為及債務不履行，並未說明其法律上之意見，即僅以上訴人未能舉證證明被上訴人於訂約時就系爭土地騎樓面積位置有何欺瞞之事實及上訴人主張因不知合法坪數致陷於錯誤而訂約云云，尚非可採，而遽為上訴人不利之論斷，於法已未合。次查認定事實，應憑證據，倘事實之認定與卷內資料不符時，即屬違背證據法則。依美世帝公司之營利事業設立、變更資料顯示，被上訴人於出租系爭房屋時，並未提出測量成果圖供上訴人辦理營利事業登記（見第一審卷二一五至二五一頁），原審竟認上訴人於訂約時已取得被上訴人提供之建物測量成果圖，並憑以申請辦理營利事業登記證，其認定事實，亦屬違背法令。末查出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，復為民法第四百二十三條所明定。此項義務，為出租人之給付義務，且為其最主要之義務，倘有違反，應負債務不履行之責任。上訴人承租系爭房屋之目的，係供經營咖啡商店之用，為被上訴人所知悉，乃原審所認定，而系爭房屋經拆除騎樓違建之部分後，已無法繼續作商店使用，似亦為被上訴人所不爭執，則被上訴人有無違反上開給付義務，尤須進一步加以研求審認。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 三十 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 朱 建 男
法官 顏 南 全
法官 林 大 洋
法官 沈 方 維
法官 陳 淑 敏
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 十一 日
【最高法院97年10月30 日97年度台簡抗字第29號民事裁定】解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。
【裁判要旨】
惟查原第二審判決係以：解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院十八年上字第一七二七號亦著有判例。綜觀兩造系爭租約第九條約定：乙方（指抗告人）如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（指相對人）之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀；第十五條第三點約定：乙方違反第九條規定而為使用者，甲方得終止租約；主合約附件第二條記載：甲方同意乙方於承租店面進行室內裝修，並同意委由乙方代理申辦各項合法執照事宜，而且乙方必須經政府相關單位核發執照後始得進行裝修字樣之約定。可知兩造業已約明抗告人於系爭房屋裝設加工前，除應先徵得相對人之同意外，尚須申請辦理各項合法執照後，始得進行裝修。如抗告人裝修、加工之行為損害房屋結構及影響其安全者，或未依法申請執照逕自施工裝修，即屬相對人不同意抗告人進行裝修，並得據此終止租約。本件抗告人對於系爭房屋裝修施工前，未辦理市內裝修圖說審核，遭台北市都市發展局處罰新台幣六萬元之事實，並不爭執，相對人依上開約定終止租約，自屬合法有據等詞，因而為抗告人敗訴之判決。經查抗告人裝修房屋施工前，未辦理室內裝修圖說審核，事後補申請裝修執照，能否免其違背系爭租約第九條之責任，及相對人得否據此依租賃契約第十五條第三點約定終止租約，核係原第二審法院解釋契約或採證認事之職權行使，並無抗告人所指適用法規是否顯有錯誤情形，自亦無所涉及之法律見解具有原則上之重要性情事。原第二審法院因認抗告人之上訴不應許可，裁定予以駁回，於法並無違誤。抗告論旨，猶執陳詞指摘原裁定違背法令，聲明廢棄，非有理由。
【裁判全文】
最高法院民事裁定 九十七年度台簡抗字第二九號
抗 告 人 甲○○
訴訟代理人 陳明彥律師
上列抗告人因與相對人乙○○間請求返還房屋等事件，對於中華民國九十七年八月二十五日台灣台北地方法院裁定（九十六年度簡上字第四九八號），提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告訴訟費用由抗告人負擔。
理 由
按對於簡易訴訟程序之第二審裁判，其上訴利益逾第四百六十六條所定之額數者，當事人僅得以其適用法規顯有錯誤為理由，逕向最高法院提起上訴或抗告，且須經原裁判法院之許可。而該項許可，以訴訟事件所涉及之法律見解具有原則上之重要性為限，此觀民事訴訟法第四百三十六條之二第一項及第四百三十六條之三第一項、第二項規定自明。所謂適用法規顯有錯誤，係指原第二審判決之內容就其取捨證據所確定之事實適用法規顯有錯誤而言，不包括判決不備理由或漏未斟酌證據及認定事實錯誤之情形在內。本件相對人主張終止兩造間房屋租賃契約，請求抗告人將房屋騰空（回復原狀）遷讓返還。抗告人對於原法院駁回其就該簡易訴訟程序第二審判決所提上訴之裁定，提起抗告，無非以：系爭租賃契約並無抗告人未依法申請裝修執照私自裝修，相對人得終止租約之約定，原第二審判決捨契約約定，曲解系爭契約第九條、第十五條第三點及主契約附件第二條約定，認相對人得終止租約，違背最高法院十七年上字第一一一八號判例意旨。又抗告人並無因施工而影響結構安全之事實，且業於事後補申請裝修執照，相對人尤不得執此以為終止租約之事由，原第二審判決認相對人已合法終止租約，其適用租賃契約終止及民法第四百五十五條等法規顯有錯誤云云為論據。惟查原第二審判決係以：解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意，最高法院十八年上字第一七二七號亦著有判例。綜觀兩造系爭租約第九條約定：乙方（指抗告人）如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事先徵得甲方（指相對人）之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀；第十五條第三點約定：乙方違反第九條規定而為使用者，甲方得終止租約；主合約附件第二條記載：甲方同意乙方於承租店面進行室內裝修，並同意委由乙方代理申辦各項合法執照事宜，而且乙方必須經政府相關單位核發執照後始得進行裝修字樣之約定。可知兩造業已約明抗告人於系爭房屋裝設加工前，除應先徵得相對人之同意外，尚須申請辦理各項合法執照後，始得進行裝修。如抗告人裝修、加工之行為損害房屋結構及影響其安全者，或未依法申請執照逕自施工裝修，即屬相對人不同意抗告人進行裝修，並得據此終止租約。本件抗告人對於系爭房屋裝修施工前，未辦理市內裝修圖說審核，遭台北市都市發展局處罰新台幣六萬元之事實，並不爭執，相對人依上開約定終止租約，自屬合法有據等詞，因而為抗告人敗訴之判決。經查抗告人裝修房屋施工前，未辦理室內裝修圖說審核，事後補申請裝修執照，能否免其違背系爭租約第九條之責任，及相對人得否據此依租賃契約第十五條第三點約定終止租約，核係原第二審法院解釋契約或採證認事之職權行使，並無抗告人所指適用法規是否顯有錯誤情形，自亦無所涉及之法律見解具有原則上之重要性情事。原第二審法院因認抗告人之上訴不應許可，裁定予以駁回，於法並無違誤。抗告論旨，猶執陳詞指摘原裁定違背法令，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件抗告為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 九十七 年 十 月 三十 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 許 朝 雄
法官 陳 淑 敏
法官 鄭 玉 山
法官 袁 靜 文
法官 黃 秀 得
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 十一 月 十 日
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