【房地產最新裁判選輯】租賃980505
【最高法院98年度台上字第659號判決】
轉租契約係債之契約，原則上於承租人與次承租人間為有效，承租人違反民法第四百四十三條第一項規定，將租賃物轉租於他人，同條第二項既規定出租人得終止契約，則承租人未經出租人承諾，將非耕地之土地轉租於他人，自非當然無效。
文/楊春吉(故鄉)
【裁判要旨】
惟按轉租契約係債之契約，原則上於承租人與次承租人間為有效，承租人違反民法第四百四十三條第一項規定，將租賃物轉租於他人，同條第二項既規定出租人得終止契約，則承租人未經出租人承諾，將非耕地之土地轉租於他人，自非當然無效，本院四十三年台上字第八六八號判例係指土地法第一百零八條及耕地三七五減租條例第十六條之耕地轉租情形，並不包括民法之一般土地轉租。是萬眾公司將其向被上訴人承租之系爭土地轉租於上訴人，縱未經被上訴人承諾，亦非當然無效。又民法上占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，此觀民法第九百六十二條前段規定即明。所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言。查上訴人係向萬眾公司承租而占有系爭土地，為原審確定之事實，果爾，似難謂上訴人占有系爭土地係出於侵奪。原審就此未詳予推研，即以萬眾公司與上訴人間之轉租契約為無效，進而認定被上訴人占有被侵奪，據以請求上訴人拆除系爭土地上之地上物並返還該等土地，自有未當。又上訴人若非因侵奪而占有系爭土地，能否據以認其占有該等土地受有不當利益，亦值推求。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十八年度台上字第六五九號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 吳春生律師
鄭伊倫律師
被 上訴 人 萬利通股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 何旭苓律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十七年十一月二十六日台灣高等法院高雄分院第二審更審判決（九十七年度上更(一)字第二號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理 由
本件被上訴人主張：伊於民國九十年九月間向訴外人南和興產股份有限公司（下稱南和公司）承租其所有坐落高雄市三民區○○○段三小段三七一五地號、三七一五之一地號及三七一五之二地號等三筆土地（下稱系爭土地），為供停車場使用，於租賃期間開始前之同年五月取得系爭土地使用同意書，向高雄市政府建設局申請設置停車場，並於同年六月一日受領該等土地。嗣自九十年十月起至九十四年十一月三十日止，將系爭土地上之停車場轉租與萬眾股份有限公司（下稱萬眾公司），惟於九十四年十二月一日欲收回系爭土地時，卻發現該等土地被萬眾公司違法轉租與上訴人，對外經營收費停車場，並在其上搭設如原判決附圖（下稱附圖）所示H型鋼看板鐵架（編號A）及柱子（編號B1至B6）等地上物，伊本於占有之地位，自得請求上訴人將系爭土地上之前開地上物拆除，並返還該等土地與伊。另上訴人占用系爭土地受有相當於租金之利益，致伊受有每月給付租金新台幣（下同）三萬四千二百元予南和公司，而無法使用該等土地之損害，伊亦得請求上訴人返還其不當利益等情。爰依占有及不當得利之法律關係，求為命上訴人將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除並返還該等土地，及自九十五年四月二十六日起至交還系爭土地之日止，按月給付三萬四千二百元之判決。又萬眾公司已於九十三年八月終止其與上訴人間之租約，卻怠於向上訴人請求返還系爭土地，致伊於九十四年十一月與萬眾公司終止租約後，無法收回該等土地使用收益，爰於原審為訴之追加，依民法第二百四十二條之規定，備位聲明求為上訴人將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除騰空並返還該等土地與萬眾公司，及自九十五年四月二十六日起至交還系爭土地之日止，按月給付三萬四千二百元，並由伊代位受領。
上訴人則以：被上訴人與南和公司、萬眾公司間之租約，係出於通謀虛偽意思表示所為。縱認該等租約為真實，伊於被上訴人向南和公司承租系爭土地前之九十年一月一日，即與南和公司就該等土地成立不定期租賃契約，且先被上訴人占有，伊自有占用之權源等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張其與南和公司間就系爭土地有租賃關係存在，有書面契約及繳納租金憑證可稽。雖上訴人自九十年一月起，因萬眾公司先後向原承租人萬事發股份有限公司（下稱萬事發公司）及被上訴人承租，再轉租於上訴人，而占有系爭土地，但南和公司與萬事發公司終止租約後，被上訴人既於訂立租約前取得系爭土地使用同意書，並向高雄市政府建設局申請設置停車場及引導該局審核人員至該等土地勘查，且在取得十全路停車場登記證後，與萬眾公司簽訂停車位租賃契約，即為系爭土地之間接占有人，不因被上訴人於出租萬眾公司期間，未直接使用系爭土地，亦未向實際占有該等土地之上訴人行使權利，而受影響。被上訴人、萬眾公司及南和公司均係獨立之法人，且上訴人主張萬眾公司係南和公司之子公司，非但未能舉證以實其說，對於被上訴人將系爭土地轉租與萬眾公司，究有何通謀虛偽行為，亦未能舉證證明，則上訴人以被上訴人及萬眾公司均為南和公司之子公司，被上訴人之股東同為南和公司之股東等由，抗辯被上訴人與南和公司、萬眾公司間之租約，均係通謀虛偽意思表示所為，為不可採。南和公司並未授權乙○○出租系爭土地，乙○○亦非該公司之法定代理人，上訴人抗辯乙○○代表南和公司出租系爭土地，應不足採。而證人即萬眾公司之職員施宣德既係受該公司負責人楊則煥之指示向上訴人收取租金，且上訴人亦未能舉證證明楊則煥係受南和公司委任收取租金，自亦難僅憑上訴人自行製作並要求施宣德簽名之收據記載「甲○○先生承租南和公司系爭土地」等字，認定南和公司與上訴人間就系爭土地訂有不定期租賃契約。至上訴人提存租金及函催南和公司受領租金，則係其單方行為，尚不得據以謂上訴人向南和公司承租系爭土地。萬眾公司未經被上訴人承諾，將系爭土地轉租予上訴人，依法應屬無效，上訴人本此無效租約占有系爭土地，自係違反被上訴人之意思，以積極之不法行為將該等土地移入自己之管領，而侵奪被上訴人之占有，依
民法第九百六十二條規定，被上訴人自得請求上訴人將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除並返還該等土地。又上訴人因無權占用系爭土地，而獲有相當於租金之利益，以致被上訴人無法使用該等土地，每月卻須給付租金三萬四千二百元予南和公司之損害，依民法第一百七十九條前段規定，上訴人亦應將其不當利益返還被上訴人。從而被上訴人本於占有及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除並返還該等土地與被上訴人，及自九十五年四月二十六日起至交還系爭土地之日
止，按月給付被上訴人三萬四千二百元，洵屬有據，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按轉租契約係債之契約，原則上於承租人與次承租人間為有效，承租人違反民法第四百四十三條第一項規定，將租賃物轉租於他人，同條第二項既規定出租人得終止契約，則承租人未經出租人承諾，將非耕地之土地轉租於他人，自非當然無效，本院四十三年台上字第八六八號判例係指土地法第一百零八條及耕地三七五減租條例第十六條之耕地轉租情形，並不包括民法之一般土地轉租。是萬眾公司將其向被上訴人承租之系爭土地轉租於上訴人，縱未經被上訴人承諾，亦非當然無效。又民法上占有物返還請求權之行使，以占有人之占有被侵奪為要件，此觀民法第九百六十二條前段規定即明。所謂占有之侵奪，係指違反占有人之意思，以積極之不法行為將占有物之全部或一部移入自己之管領而言。查上訴人係向萬眾公司承租而占有系爭土地，為原審確定之事實，果爾，似難謂上訴人占有系爭土地係出於侵奪。原審就此未詳予推研，即以萬眾公司與上訴人間之轉租契約為無效，進而認定被上訴人占有被侵奪，據以請求上訴人拆除系爭土地上之地上物並返還該等土地，自有未當。又上訴人若非因侵奪而占有系爭土地，能否據以認其占有該等土地受有不當利益，亦值推求。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十八 年 四 月 十六 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 來
法官 陳 國 禎
法官 陳 重 瑜
法官 吳 麗 女
法官 簡 清 忠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 四 月 二十八 日
楊春吉(故鄉)
台灣法律網專欄作者、植根法律網故鄉法律專欄作者（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）、公職。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇) ：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)（二) (與劉孟錦律師合編著，96年6月)。
5.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）（二）（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
6.台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(二) (與劉孟錦律師合編著，96年7月）。
7.台灣法律網電子書：房地產案例實務（三）（四）(與劉孟錦律師合編著，96年12月）。
8.台灣法律網電子書：房地產案例實務(五) （六）（七） (與劉孟錦律師合編著，97年5月）。
9.輕鬆搞定公寓大廈（與劉孟錦律師合著，97年1月書泉）。
10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
11.不動產法拍案例實務(一)
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